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开发商举报自己,法律该拿“如意算盘”怎么办?

近些天,西安房地产开发商闻天公司因“如意算盘”打得太响而被广泛关注。故事要从两年前说起。2016年,部分购房者通过签订内部认购合同的方式,购买了闻天公司所开发的紫杉庄园的房屋,并且支付了全款。但是两年之后,开发商竟然以该项目没有预售许可证为由,将12名消费者起诉至法院,要求确认内部认购合同无效。

这一“自我举报”的行为,从表面看十分荒唐。但是细想之下,却“合乎情理”。两年内,西安房价翻了近三倍。当时每平7000元,而今涨至2.5万。开发商通过举报自身违规,即可以将交易作废,并伺机以现在的市场价再卖一次。为此,闻天公司开出条件,愿意给予购房者每年20%的利息补偿。粗略算来,就是按每平米9800元的价格给予回购。自然,这个价格还是和市场价相去甚远。

闻天公司显然是提前做过法律功课。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定,在开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下,开发商应当返还购房人已经支付的购房款及利息,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

该司法解释并未给出“确认合同有效并继续履行”的选项。因此,购房者能得到的,无非是“不超过购房款一倍的赔偿”。当然,这并不是在支持欺诈者获利,而是有着另一种考虑:一个未经行政许可作出的销售行为,并不能由一个司法判决来确认生效。行政机关未颁发预售许可证明,定然有其考虑。而司法机关并未强大或专业到能够代为授予行政许可的程度。

因此,长安区法院经过审判,认定开发商未取得商品房预售许可证,购房合同无效。对此,购房者自然认为十分不公,打算提起上诉。不过,判决之后,涉案房屋的预售证总算办下来了,这会影响后续的判决吗?不妨保持开放的心态。不过法庭也确有难处:现行法律并未赋予他们更多的自由裁量空间。消息传出后,有人批评司法不公。但也有人表示,买房子这么大的事,卖方有没有预售许可,购房者不该自己心里有数吗?

法律界意见比较分裂。一派认为该保护消费者。另一派则认为,如果法院基于“保护弱者”的父爱主义立场,判决合同有效,一时可能抒解了民愤,长期来看却可能会存在隐患。比如,可能会纵容更多的无良开发商,在没有拿到预售许可的情况下就销售房屋,“反正到时法院会判决我们购房合同有效的,你们放心买好了。”正经做生意的开发商,也不会再申请预售许可,“费这个劲干嘛,反正到时法院会判合同有效”。于是,劣币驱逐良币,预售许可制度会被驾空。

当然,在个案中确实呈现出了某种不公平。例如,紫杉庄园的购房人等了两年,都没有等到过户。到头来需要承担更多价款重新购房,甚至面临因现行购房政策无法购买房屋的不利后果。抛开政策变化导致无法再买房的情形不谈,对于“预期经济利益损失”(即房屋上涨而“踏空”的差价)怎么弥补,法律上始终都有争议。

如果在过去的两年内,房价不是暴涨,而是下跌,消费者还会要求确认合同有效,并要求履行吗?恐怕不见得。可以说,这个预期经济利益损失,实际上是一种或得利益,并不是确定会发生的经济收益。打个极端的比方,我拿了你两块钱,那么我自然要还你两块(包括两块钱存在银行里的利息)。但是你说,这两块钱本来我是要拿去买彩票,准备中五百万的。你害我没有买成,该赔我五百万。对此,法院能支持吗?恐怕不能。

单纯从法律技术上看,开发商可以算是“机关算尽”,有恃无恐。可以说,现行司法解释和房价走势,一定程度上纵容了开发商无证销售之后反悔的行为。这种情形仅在西安就不只这一例,还有感恩时代广场、宝枫佳苑、世茂都、皇城九号,等等。有关监管部门也不断进行处罚。例如闻天公司即于2016年8月因无预售许可而销售房屋的行为,受到过房管部门的处罚。值得一提的是,这些处罚均为公开信息,通过企信宝、企查查、天眼查等app均可查知。

这些“恶劣”先例发生得多了,消费者们也终于长了心眼,知道在购房时先看有没有预售许可,也知道了即使有钱全款付,也最好选择按揭,因为银行会对所购房屋的产权状况进行非常严格的审核。因为首付只是很小一部分,很大一部分还是先由银行付给开发商。因此,如果房屋在产权上、预售许可上存在瑕疵,银行会先跳出来,阻止这桩生意。

当然,我们绝不是在为开发商说话。无论从何角度来看,开发商“举报自己”导致合同无效的行为,与平等自愿、诚实信用和公共利益等法律原则背道而驰。在明知没有预售许可的情况下,哄骗消费者“以后这个证就下来了”,存在欺诈之嫌,违背了平等自愿的原则。而单方面撕毁协议,状告自身,逼迫业主交回住房的行为,更是将诚实信用原则置于脑后。希望有关立法机关在修改法律法规、或最高人民法院在出台新的司法解释时,能及时作出调整。

与此同时,有关监管部门的“以罚代管”策略也值得商榷。在明知某些开发商缺乏预售许可即进行销售的情况下,管部门往往仅采取行政处罚的措施,未能及时督促这些开发商及时终止协议、退还款项,也未能加强监督检查,导致仍有许多开发商“无证销售”,埋下了纠纷的隐患。特别在房价飞涨的过去几年里,在一个又一个“房价翻倍”的城市,更是使得几家悲欢几家愁。

来源:团结湖参考

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关键词: 开发商 怎么办 法律