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告别买100平米只得70平米!住建部发话了!

星岛环球网消息:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示,房地产交易将正式告别“公摊面积”,近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。

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据国内媒体综合报道,2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。记者注意到,在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

  这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

《住宅项目规范》指出,这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。

分析人士表示,此次出台这一规定主要是因为:本条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

以套内使用面积进行交易

记者注意到,《住宅项目规范》第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

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这也是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

事实上,对于我国大部分省市来说,目前购买的房屋面积包括连个部分:即:套内面积+公摊面积。

根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000(以下简称《测量规范》)国家标准规定:

房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井所占面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

而目前我们买房的建筑面积,除了房屋套内建筑面积之外,还包括了其他公摊面积。

2018年,有关住房公摊面积曾经引发广泛讨论。

2018年7月,“瞭望智库”微信公号发表文章谈到:提到公摊面积,几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房!

文章里提到:“公摊”的内容,包括以下两大部分:

第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;

第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

对普通的购房者来说,光是弄明白这些概念已经够头大的,更别提自己动手测量了。这个复杂的“公摊面积”,于是造成了各种各样的问题。

文中指出:直到今天,关于“公摊面积”都无法律和行政法规加以约束,现行国家标准中甚至还没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这两个术语,只有住建部,包括其前身建设部(2008年国务院机构改革方案中将建设部改为住建部)的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定。

目前该领域可适用的主要规定有:建设部1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(建房1995【517】号)、2002年颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》。上述《测量规范》附录B3“共有建筑面积分摊”一节中,又详细规定了共有建筑面积的内容、计算方法和分摊方法。

虽然《测量规范》没有明确指出分摊后的共有建筑面积就是“公摊建筑面积”,但在商品住宅的交易和确权实践中已得到广泛的使用。

公摊面积”让我们很受伤!

2018年8月,新华社对此发表评论《买100平米房子只得70平米,“公摊面积”让我们很受伤!》指出,诚然,公摊面积问题不是一个新鲜话题,但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。值得注意的是,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的问题还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

2018年9月14日,新华社又发表调查文章《买100平米得70平米:公摊面积7大乱象》指出,在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。记者采访了解到,公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感

部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议,从制度上堵住现行法规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。

新华社文章指出,调研显示:国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日,都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。

什么是“公摊面积”

根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》,可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; 

2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。

消息一出

已购房/计划购房的网友

都高度关注新政

对于购房的影响

疑问主要集中在

——

@李哲:以前买的能退差价吗?

@CICI:物业费等费用怎么算

@Evey意思就是我以前按建筑面积买的,将来卖掉只能按套内面积?我吃了个政策大亏是吗?

@行一:会不会导致房价高了?


业内人士:

实际购房成本不会变

对于住建部此番征求意见改按套内面积交易,业界认为并不影响实际购房成本,“其实就是变成总价除以套内面积而已,当然对外呈现单价会相应涨了”。

张大伟表示,目前内地大部分城市的大部分新建住宅交易有套内价格。以北京一套最近入市的商品房住宅为例,

实际商品房住宅的套内面积是141平米,但增加公摊后就变成173.7平米,多出了18%的面积公摊。而平均单价也从套内的10.8万变成了8.8万,降低了19%。

“让房价看似降低了,实际没有降低,给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率,基本如果按照套内计算,全国的房价相当于还要高20-25%”。

而在广州,以东山口的东山锦轩为例,

当前二手放盘价是9.3万元/平方米左右(建筑面积),成交价一般在7.9-8.1万元/平方米之间(建筑面积),该盘比较多的是80-84平方米(建筑面积)的户型,一般放盘是750-760万元之间。

如果改成套内面积69平方米的单价交易,总价不变的情况下,放盘的单价变成10.8万元/平方米左右(套内面积),不明就里的客户会以为房价涨了,但实际上购房总成本并没有变。

那么,

新政究竟可以带来什么

实际好处呢?

物业费等收费有可能降低

张大伟认为,当前内地城市按建筑面积交易,按建筑面积缴纳税费,“一直以来,多出来的公摊面积可以说是非常有利于有关部门,房地产商,物业公司,因为那些收费都包括了公摊面积,业主是打掉牙齿往肚子里咽,只能默默承受。就拿北方供暖而言,也是按照建筑面积收取,但实际上公摊面积并没有取暖的可能性”。

据了解,目前全国一二线城市的公摊系数在普遍在15-25%,而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。

张大伟分析认为,住建部此次征求住宅以套内面积交易,实际上利大于弊,对购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的还是部分打着政策擦边球卖低得房率(指公摊面积大)房子的开发商。而且,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

新政何时落地

也是大家极为关注的问题

业内人士:

五年内出台的可能性小

张大伟认为,当前只是工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。

他认为,从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策,这些政策起码5年内落地可能性非常小。

“羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。”张大伟认为,套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城市落地,的确更有利于购房者,对于开发商则减少了灰色利益。


一个尴尬的现实将改写

一直以来,内地城市的房屋交易基本都按建筑面积计算。而在港澳地区的房屋,却一直都按实用面积计算,包括香港早年在内地(如广州)开发的楼盘,也存在按套内面积交易的现象。事实上,整个粤港澳大湾区内,房屋交易以建筑面积和实用面积交易的模式实际一直共存。

比如在广州越秀区中山五路,一个早年由香港开发商开发的写字楼百汇广场,其房产证就只有套内面积,交易也按套内面积计算。

据了解,广州自2006年起,政府方规定所有新房项目都必须在合同上写“套内面积”的单价,但公开市场的实际交易多为按建筑面积计算。

而在最近《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台后,人们对比湾区11个城市的数据中,港澳的房价就是实用面积的单价。