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深圳拟取消小地块城市更新 至少1万平方米"起步"

刚刚经历4年探索的小地块城市更新或将成为历史,深圳拆除重建类城市更新单元申报的范围界定或将统一以“拆除范围”为准,至少1万平方米“起步”。

继4月24日公布《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》(征求意见稿)后,深圳城市更新再添“重磅新政“。8月6日,深圳市规土委正式发布《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》(征求意见稿)(下简称《申报规定》)和《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》(征求意见稿)(下简称《审批操作规则》)。

梳理政策变化五大亮点

亮点一:小地块更新拟将取消,10000平方米或成深圳未来城市更新“门槛”

2014年出台的《暂行措施》中,首次提出“试点小地块城市更新,将位于原特区已生效法定图则范围内,拆除范围用地面积小于10000平方米但不小于3000平方米,且不违反基本生态控制线等城市控制性区域,划定为小地块城市更新类别。经过四年的磨合,这一试点模式于《申报规定》中被删除。深圳合一城市更新运营管理有限公司董事总经理罗宇向南都记者介绍,因小地块城市更新属于”碎片式更新,在带来很多市政压力的同时并未给予太多的贡献,故在此次在政策调整中予以剔除。

《申报规定》显示,在对《暂行措施》和《实施细则》有关拆除范围面积和合法用地比例的要求进行整合后,取消了小地块更新单元拆除范围大于3000平方米小于10000平方米的相关条款,删除了《实施细则》中整村统筹拆除用地面积可小于10000平方米的条文,这意味着未来的城市更新项目申报中拆除用地面积统一以10000平方米为最低标准。

此外,在合法用地比例要求方面,《申报规定》新明确了清退用地不参与合法用地比例的计算。

亮点二 拆除范围内建筑物建成时间“红线或将定于2009年12月31日

根据《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字(2018)3号),开展“三旧”改造用地上的建筑物应在2009年12月31日前建设使用。据此,《申报规定》明确了拆除范围内的建筑物建成时间的一般性规定是2009年12月31日前建成。

《申报规定》显示,建筑年限要求将参考《暂行措施》的要求,旧工业区、旧商业区建筑物建成时间需15年,旧住宅区为20年。其中满足“拆除范围内建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米,且不超过拆除范围用地面积的三分之一“等两则条件的旧工业区、旧商业区建筑,年限未满15年也可申请拆除重建。

亮点三 “工改保“项目空间扩大

在申报情形方面,《申报规定》首先基于《实施细则》明确了申报拆除重建类城市更新的三种情况:城市基础设施、公共服务设施亟需完善;环境恶劣或者存在重大安全隐患;现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求,影响城市规划实施。其中,《申报规定》细化了公共利益项目的用地类型,主要为教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等。

在“工改保”项目的有关规定上,《申报规定》也进行了细化,引用《暂行措施》为政策依据,规定“位于规划保留的成片产业园区范围外;且位于已建、在建或国家发改委已批复立项的地铁站点500米范围内”。

值得注意的是,《申报规定》还新增了对”工改保“项目的范围要求,拆除范围边界涉及合法用地,且超过50%的用地位于地铁站点500米范围内的,该合法用地可全部适用有关政策;拆除范围边界涉及其他用地,因规划统筹或技术误差等原因导致拆除范围位于地铁站点500米范围外的,超出的用地面积不得大于拆除范围的10%。建纬律师事务所高级合伙人贺倩明博士表示,这意味着工改保项目空间扩大,凸显了政府要加大城市更新中的保障性住房的保障力度。

亮点四:明确位于更新五年专项规划范围的弹性与刚性要求

在申报条件方面,《申报规则》明确了拆除范围原则上需要位于各区更新五年专项规划的拆除重建空间范围内,如果区级更新五年专项规划未获批准,则需依据全市五年专项规划确定的优先拆除重建区。有业内人士指出,《申报规定》也稍微预留了一定的政策弹性,“‘因技术原因导致拆除范围超出上述区域的,超出用地面积不得大于拆除范围的10%’,和‘上层次规划确定的公共利益项目用地或清退用地,不受以上规定限制’等规定表明政策并非‘一刀切’,存在弹性空间。

亮点五:范围界定统一以“拆除范围”为准

在公共利益项目用地要求方面,《申报规定》根据申报拆除范围和法定图则划定单元之间的关系,分别提出了落实公共利益的要求,确保公共利益的落实。

一方面,《申报规定》采用《实施细则》的相关要求,要求城市公共利益项目的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。

另一方面,《申报规定》增加了拆除范围与法定图则衔接的内容,要求位于法定图则已划定单元的片区,原则上应依据法定图则确定的单元范围划定拆除范围;申报拆除范围与法定图则划定单元范围不一致的,位于划定单元范围内的部分,其土地移交率原则上不低于法定图则单元中公共利益用地所占单元范围用地的比例。

《申报规定》显示,法定图则单元中公共利益用地所占单元范围用地的比例超过50%的,在城市基础设施和公共服务设施满足《深圳市城市规划标注与准则》要求且不影响使用功能的前提下,在更新单元规划阶段综合研究后按程序确定。

来源: 深圳大件事

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关键词: 地块 深圳 更新 城市