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斥资10个亿 恩宁路改造每平米投入超1.5万元

斥资10个亿 恩宁路改造每平米投入超1.5万元

广州恩宁路,施工人员开始揭下覆盖在吉祥坊一号民居外墙上的幕布,这一幕场景颇具象征意味,恩宁路北面粤剧艺术博物馆以东的这片片区,经过近10年的蛰伏后,又将重启改造。

广州首个企业参与的社区微改造项目———恩宁路永庆坊下月迎来开放两周年,恩宁路历史文化街区房屋修缮项目招标近日将公布中标企业。根据《恩宁路历史文化街区房屋修缮活化利用项目招商公告》(简称“恩宁路项目公告”),对恩宁路片区已征未拆和拟复建的7万平方米房屋进行招商,是首期改造后的永庆坊面积的10倍,投资额约10亿元,改造后拟规划文创办公区、餐饮休闲区、精品民宿区等区域。

今年初,广州入选全国首批历史建筑保护利用试点城市,恩宁路是广州试点项目之一,今后恩宁路项目修缮须在《恩宁路历史文化保护区保护规划》规定下进行,即禁止大规模拆除建设,采取小规模渐进式更新,不得破坏街区传统格局和风貌特色。

斥资10个亿 恩宁路改造每平米投入超1.5万元

恩宁路航拍。

活化历史街区 共建共治共享

改造档案

恩宁路微改造由广州市荔湾区旧城改造项目中心招标。此次恩宁路修缮范围包括恩宁路以北,多宝路和元和街以南,宝华路以西地段范围内、荔湾区旧城改造项目中心已征未拆和拟复建的房屋约7万平方米,其中复建约3 .6万平方米。项目预计总投资达10 .7亿元。改造后拟规划文创办公区、餐饮休闲区、精品民宿区等区域。

调研建议

南都记者实地走访调研,并采访居民、商户意见,梳理出以下建议:

1.旧城改造既是政府、企业、居民三方博弈的过程,也是居民期盼改善生活环境的过程,恩宁路修缮明确了公众参与环节,但因恩宁路改造过程更多是市场企业主导,建议公众参与环节尽可能前置,参考荔湾泮塘五约的改造模式,引入咨询团队,通过广泛问卷调查、入户访问等方式,听取居民和商家意见,避免产生矛盾。

2 .有规划专家提出,永庆坊改造的“女儿墙”、“正脊”、“瓦桁”、“凸窗”等西关大屋元素改造不尽如人意;同时,改造后重新设置了部分巷子名称和门牌号,使得街区失去了原有“肌理”,建议此次恩宁路修缮无论是复建房屋还是原地修缮,尽量保有西关大屋的风貌和街巷肌理,保持街区的历史感。

3 .建议恩宁路修缮应更多考虑项目周边环境的优化,从人居环境、市容卫生、排污排水等城市管理问题,到交通疏导、卫生间、指引导览等配套设施尽量齐备,避免改造红线内升级了,红线外还是老样子。

4 .如何将文化保护与旧城改造、商业运营融合,是恩宁路修缮后运营可积极探索的方向。同时,此次恩宁路修缮涉及居民较永庆坊多,更需要解决商业运营与居民生活之间可能产生的矛盾。

修缮

工程面积是永庆坊的10倍

恩宁路微改造由广州市荔湾区旧城改造项目中心招标。公告显示,此次恩宁路修缮范围包括恩宁路以北,多宝路和元和街以南,宝华路以西地段范围内、荔湾区旧城改造项目中心已征未拆和拟复建的房屋约7万平方米,其中复建约3.6万平方米。从图示可见,该项目与2016年10月完成的恩宁路“永庆坊”项目相邻,工程面积是永庆坊10倍。永庆坊是广州首个企业参与的社区微改造项目,永庆坊改造遵循“修旧如旧,建新和谐;交通梳理,肌理抽疏;文保专修,资源活化”修缮原则,恩宁路微改造的招标公告暂未对外公布具体修缮原则。

值得关注的是,恩宁路项目公告显示的工程规模涉及房屋面积约7万平方米,预计总投资10 .7亿元,据此计算,修缮工程每平方米投资额15339元。资料显示,永庆坊改造面积约7000平方米,按2015年万科中标价格计算,每平方米改造成本1万元,这意味着三年后恩宁路再次改造,每平方米成本上涨了50%。

早在永庆坊开放时,项目负责人就曾表示,恩宁路改造成本在同类微改造项目中属于较高的,一方面,因改造需要对建筑特色进行保护,同时还要考虑硬件成本、资金成本、人力、运营成本;另一方面,改造项目的位置、价值、现场建筑改造难度等因素也会对成本造成较大影响。

据介绍,恩宁路项目是广州探索BO T模式(建设-经营-转让)社区微改造项目之一,按照“政府主导、企业承办、居民参与”的形式实施修缮维护,荔湾区制定了微改造建设导则、业态控制导则等“大原则”,通过公开招投标引入市场企业建设及运营,市场企业改造后拥有项目的15年经营权,期满后交回给荔湾区政府。

现状

卫生环境是恩宁路改造的“一根刺”

此次恩宁路项目公告特别提到,改造后保留部分居住功能,这也是首期改造的永庆坊较少提及的。恩宁路项目7万平方米范围内,保留了超过3万平方米的原有住宅,将进行原地修缮。记者走访时看到,微改造的前期修缮陆续进行。在恩宁路上的老房子,十一甫新街5—1是所剩无几没被拆除的,还有吉祥坊1号等保留建筑,房屋外立面已翻新,新的电表也已装上,但恩宁路骑楼的房子大多还没开始修缮,只有个别危房正在施工。

此外,区域内大部分“三线”仍未整治,管线裸露在外,雨水顺着管线滴答滑落。广州老旧小区微改造相关规定,5米以上主要道路的架空线路、横跨3米以上道路的架空线路应下地,按“先建设、再复通、后剪线”的原则推进。记者走访时看到,供电部门施工人员冒雨为永庆坊牌坊前的电线套上胶管。

沿多宝路穿过巷子往宝华路走,多宝路14号的巷子已有部分房屋正围闭改造施工,一份被雨水湿透的法院公告“催促”着宝庆新南约和多宝坊部分已被征收的房子住户迁出。“很多老街坊已经搬走了,人越来越少,街上也越来越冷清”,一位不愿透露姓名的杂货铺老板叹息。“越改造、人越少”,这是“陈添记鱼皮”第三代“掌门人”陈映华最大的感受,老街坊都搬走了,老字号商铺也关了门。

改造后,杂货铺老板有了新的感受:原居民走了,来了租房的人,开餐厅、民宿、工作室,陈映华同样表示,到永庆坊游玩的旅客是鱼皮店新客源。老房子的人走了又来,无论是老住户还是新租客、旅游客,更关注微改造是否能让居住环境变好。陈映华认为卫生环境是恩宁路改造的“一根刺”,“每逢走到内街小巷总感觉卫生不好,有异味或是泥沙满地。”比如永庆坊改造后环境变好,但周边街巷还是脏乱差,“改造要注重里子,也要注重面子”,周边环境就是改造项目的“面子”。

记者走访也发现,恩宁路骑楼及周边社区大多是业态低端的小士多和杂货铺,还有废品站和仓库,路面脏乱散且有异味,影响整个街区的形象。骑楼底的人行道和内街巷的麻石路还没修缮,石砖松动,下雨天积水明显,居民居住和出行环境有待提高。

跟陈映华一样,记者采访的居民和商户纷纷表示,希望改造前先征询公众意见。南都记者了解到,此次恩宁路改造项目将采取共同缔造和公众参与模式。共同缔造是广州市引进社区规划师,在社区微改造中充当政府(改造单位)与居民之间的桥梁。

活化利用急需提升商业氛围

出身美院的李达和从事服装设计的朋友在与恩宁路相连的十五街经营着一家油画和摄影工作室,已有三年。这是一座老旧的西关大屋,外面还有个小院子,“最初我们看中的就是这院子,还有街巷的生活味、市井味”,他们以3500元的租金租下了老房子,经过修缮的院子种满爬墙植物,院子里小石梯通向二楼。工作室内,李达和朋友也做了修缮,老式收音机、华南牌缝纫机和满墙的老书和电影画报,陈年“老部件”摆设为老房子增添了几分时代感。李达说,恩宁路周边的西关老街,同样给他一份历史感。

如同李达的工作室一样,恩宁路首期改造以来的三年里发生着微妙的变化,周边的老房子正被活化利用,“我们来的时候几乎没有工作室,只有一两家民宿,周边人也不多,永庆坊做起来后,这里几个巷子少说多了二三十家民宿。”对于恩宁路项目规划文创区、餐饮区和民宿区,李达表示欢迎,但他同时指出,国家和广东对民宿已经有规范了,希望广州也能尽快规范民宿的建设,让更多游客能聚集到恩宁路的老旧社区的民宿中,增加社区人气,也让游客感受西关的生活气息。

通过改造,提升商业氛围,是李达和陈映华的共同期待。“陈添记鱼皮”是广州西关知名小吃店,位于宝华路十五甫三巷内,最出名的就是祖传爽鱼皮,每天中午过后门庭若市,在很多西关本地人的眼里,“陈添记”是地道西关风味的老字号代表。但陈映华同时指出,除了永庆坊内部,恩宁路改造暂没有对周边商业氛围有明显提升,十五甫属于恩宁路历史文化街区的宝华路片区,希望能在此次改造中有所提升。

未来

融入慢行系统策划整体文化营销

《广州市2018年城市更新年度计划(第一批)》中提到,荔湾将构建城市慢行系统,面积达20公顷。

记者从荔湾区城市更新局了解到,恩宁路项目是“荔湾老旧小区步行网络”慢行系统的组成部分,与粤剧博物馆、荔枝湾涌景区、上下九步行街等景点相接,全线共串联10个景点,在恩宁路项目修缮过程中会统筹考虑项目与步行网络的融合。

在广州市规划院公布的7条“最广州”历史文化步径中,“西关寻踪路”的核心区域同时位于恩宁路一带。广州市规划院规划研究中心主任王建军告诉南都记者,在“西关寻踪路”等步径的策划建议中,团队对沿线涉及的小区提出了改造意见,“让步行网络回归步行的功能,沿线建筑和街道整体提升,才能让市民游客体验更好”,环境设施提升了才能更好地形成历史文化氛围。

记者了解到,此次恩宁路项目改造范围也包括了金星戏院和粤剧銮舆堂八和会馆,岭南建筑文化、西关文化、粤剧文化都在该项目中汇聚,文化品牌的整体包装和营销有助于提升整个区域的知名度。作为从事文化艺术的画坊合伙人,李达期待恩宁路改造项目能重新提升街区的文化氛围,引进更多公共文化设施、文化艺术作坊等业态,与传统文化地标融合,由运营机构或政府整体对外推广,参考厦门的鼓浪屿、曾厝垵等文化旅游区设计慢行手绘地图。

关注

改造后的恩宁路啥样?

将规划民宿、餐饮功能区等,并保留部分居住功能

恩宁路项目公告明确,项目定位为广州西关历史文化创意街区,设置创意办公区、滨水文化餐饮(酒吧)配套、时尚商业(体验式)及综合配套、精品民宿等,并保留部分居住功能。

参照恩宁路项目的规划分区图,创意办公区与文创产业相结合,紧邻永庆坊,位于粤剧博物馆以南;滨水文化餐饮(酒吧)配套是荔枝湾涌以南,以休闲业态为主;再往东的时尚商业及综合配套,分为时尚体验区和文化展影区,与宝华路-上下九商圈相连;项目北面是精品民宿区,大多为修缮和复建的住宅。

广州入选全国首批历史建筑保护利用试点城市,恩宁路是广州试点项目之一,广州市岭南建筑研究中心负责广州市历史文化街区保护规划编制。记者了解到,恩宁路历史文化街区保护规划今年1月完成公示,近期将由广州市政府审议,今后恩宁路修缮须在保护规划范围内进行。

市城市更新局局长杨承志:

广州不拒绝市场的力量

进入老旧小区改造

广州市城市更新局局长杨承志今年初接受南都记者采访时谈到,恩宁路更新模式是老旧小区改造的一种模式和探索,释放的一个信号是:广州不拒绝市场的力量进入老旧小区改造,“但是否可复制,要根据实际情况来”,企业会考虑利润,广州大多数老旧小区的改造难以平衡这个经济账,主要还是靠政府投入。

数据显示,过去两年,广州市已改造109个老旧小区,单是2017年就投入两亿多元,改造近百个小区,未来三年广州将继续投入12.4亿元,用于779个老旧小区的微改造。

来源:南方都市报

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关键词: 改造 投入 万元