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广州租房新规:“n+1”若合法化将惠及300万人

近日,广州市第十五届人大常委会第二十次会议听取《广州市房屋租赁管理规定(草案)》(下称“草案”)说明。草案第十九条第三款规定,一间卧室或者起居室(厅)为最小出租单位,且居住人的人均使用面积不得少于5平方米。此外,承租人享受义务教育的权利,并可按规定提取和使用住房公积金支付租金。

对此业内人士表示:“相比2005年颁布实施的房屋租赁管理规定,此次草案最大的变化在于明确了出租人的义务。其中,最小出租单位和人均最小使用面积的规定,实则是广州市拟推进‘n+1’租赁模式合法化的探索。若草案最终颁布实施,对广州本地租赁市场以及300万租客而言,将是重要利好消息。”

新草案五大变化:“n+1”合法化将惠及近300万租客

现行的《广州市房屋租赁管理规定》自2005年起实施,现已无法应对目前房屋租赁市场出现需求不断上升、新的租赁形式不断涌现等情况,且房屋租赁备案率低,已不能适应实际需要。

本次广州市第十五届人大常委会听取的“草案”,主要有五大变化:加强信息管理,建立多渠道备案模式,虚假备案将被罚款;明确租赁形式,规定最小出租单位和最低人均使用面积;明确出租人义务,打击不良商家;体现“租购同权”,保障承租人公共服务权益;降低租房压力,提升公积金租房额度。

数据显示,2017年广州市常住人口为1449.84万人,租房人口为292万人左右,租住比为20%,低于上海(32%)、北京(28%)以及深圳(24%),位于超一线城市末位。不仅如此,在租赁结构上,广州分散式、集中式公寓品牌(长租公寓)占比不足3%,发展前景广阔。

作为超一线城市,广州大量外来人口及本地城市青年对品牌长租公寓的租住需求,一直没有得到充分满足,导致隐形市场活跃,出现私下租赁交易频繁、房屋租赁备案率低等问题,市场的健康发展已然受阻。各类改造后的“群租房”暗藏的安全、消防、卫生隐患重重。对此,草案提出,厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等原始设计为非居住用途的空间,不得出租供人居住。

值得注意的是,草案中,“明确租赁形式,规定最小出租单位和最低人均使用面积”的条款,被不少业内人士认为是广州推进“n+1”合法化的重大举措,该规定将对广州近300万租住人口,以及品牌长租公寓企业产生重要影响。

“n+1”的手法,即将房屋中面积比较大的客厅、起居室改造后作为一间房单独出租。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,一般来说,“n+1”是指客厅的隔断概念,而厨房、卫生间、地下室等,其实没有此类隔断一说。“在具体操作中,类似客厅隔断涉及很多细节性的问题,尤其是消防问题和隔断方面的认定等。”

严跃进表示:“广州此次针对起居室提出了最小出租单位,本身指此类居住单元是可以用作租赁的,这有助于长租公寓更好地进行改造,后续全国其他城市,都会有类似的规定,基本上和住建部的租赁政策框架是比较吻合的。”但他同时指出,对于此类最小出租单位和最小人均住宅面积,若是政策没有明确“n+1”的表述,说明在具体操作中政策上是有所保留的,大体上看在操作中和未来调整方面还有压力,后续还需积极进行规范。长租公寓等机构应该在这一过程中发挥积极的示范作用。

业内人士分析认为,新草案一旦颁布实施,将有利于增加供给、稳定租房价格、规范租住环境,对广州市的长租公寓市场发展将有积极的指导作用。

两月连下两城:从准一线到超一线城市推进“n+1”合法化

2018年最后一周,广州步入探索推进“n+1”合法化行列,成为继上海之后,又一推进“n+1”合法化的超一线城市。

实际上,2015年1月上海实施“n+1”合法化以来,我国“n+1”合法化进程不断加快。2016年,住建部副部长陆克华表示,为满足青年人、新市民的租房需求,允许将现有住房按要求改造后按间出租,并将制定单间人数上限等统一标准。

受此带动,2017年8月南京、杭州相继出台政策落地“n+1”合法化;同年11月,武汉也推进“n+ 1”的落地;2018年年初,成都发布《关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》及文件解读文本,出租房隔断间将被允许;2018年11月,苏州发布草案,初探“n+1”合法化。从准一线城市的苏州,到超一线城市的广州,推动“n+1”合法化在两个月的时间内迅速发展,间隔时间之短、示范效应之广,引发行业广泛关注。

业内人士表示,上海等全国重点城市经过多年发展,已经具备成熟、可供参考借鉴的“n+1”管理经验,让不少其他城市看到“n+1”合法化对于提升城市活力、人才黏性等方面的价值。探索推进“n+1”合法化还有利于加强政府管理,降低隐形市场、私人租赁等情况带来的风险。

租房需求的日益旺盛,对房屋租赁市场管理提出了新的要求,《广州市房屋租赁管理规定(草案)》的落地将加速广州市租房租赁市场的改革。同时,广州此举也将对华南乃至更多地区产生示范效应。业内人士预计,2019年将有更多城市探索“n+1”合法化,引导市场发展。

来源:南方都市报

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关键词: 广州 万人