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深圳土拍市场迎"大手笔"!五宗地挂牌总价超154亿元

“沉寂”了近乎整个上半年度的

深圳土地市场

迎来开年“最大手笔”

5月24日,深圳土地房产交易中心一口气挂牌出让五宗居住用地,将于6月24日以挂牌方式公开出让分别位于宝安区、龙华区、坪山区和光明区。

五宗地均采用“单限双竞”方式挂牌出让

据测算

上述5宗地块

挂牌起始价共计154.35亿元

最高限制地价总控223.84亿元

依据最高限制地价来算,五宗地中,楼面价最高的地块将达到4.87万元/平方米。

下面我们就一起来了解一下

这五块地块的详细情况吧

一口气推出五宗用地

宝安区A122-0360宗地——

位于尖岗山大道与卧龙三路交汇处西南侧,用地面积38880.19平方米,规划指标:容积率3.12,总建筑面积121310平方米,其中:住宅108060平方米(人才住房不少于10810平方米),商业6000平方米,物业服务用房250平方米。

龙华区A817-0609宗地——

位于新区大道与人民路交汇处东北侧,用地面积32666.72平方米,规划指标:容积率4.54,总建筑面积148300平方米,其中:住宅135000平方米(人才住房不少于14100平方米),商业6000平方米,物业服务用房300平方米。

坪山区G12107-8063宗地——

位于规划丹坑路与老坑路交汇处东北角,用地面积34277.96平方米,规划指标:容积率5.0,总建筑面积约162290平方米,其中:住宅142640平方米(人才住房不少于36300平方米),商业10000平方米,物业服务用房400平方米。

光明区A510-0151宗地——

位于观光路东北侧,用地面积46019.51平方米,规划指标:容积率4, 总建筑面积184070平方米,其中:住宅170430平方米(人才住房不少于25630平方米),商业10000平方米,物业服务用房370平方米。

光明区A510-0152宗地——

位于光明大道东侧、观光路北侧,用地面积18428.73平方米,规划指标:容积率4,总建筑面积73710平方米,其中:住宅66010平方米(人才住房不少于6630平方米),商业2000平方米,物业服务用房150平方米。

根据出让要求

本次挂牌的五宗地建设普通商品住房,自取得套房不动产证之日起,3年内不得转让。

同时,挂牌宗地均配建只租不售的人才住房,初始配建比例为10%至25%不等,最终移交的人才住房面积为初始配建面积与竞配建面积之和。

配建的人才住房产权归政府,竞得人建成后无偿移交,由各区住建部门负责接收、运营和监管。

此次如此“大手笔”的拍地

有网友疑问:后期还有吗?

官方:未来仍将分批供应住宅用地

在上述五宗用地挂牌之前

深圳在过去半年时间内

仅有一块住宅性质用地完成招拍挂

1月8日,华侨城以6.84亿拿下一块135445.6平方米的二类居住用地,综合楼面价4590.9元/平方米,这也是华侨城在深汕合作区拿下的地块。在此之后,深圳土拍市场进入了长达4个月的“沉寂”期,仅有少量的工业用地和商业用地“招拍挂”。

回顾过去几年的土地市场

深圳也基本都处于“垫底”位置

近年深圳土地财政依赖度仅为20%左右

据深圳市规划和自然资源局统计

2016-2018年,深圳市共计新增供应商品住宅用地39.4公顷。而本次挂牌五宗住宅用地共计约17公顷,可提供住宅建筑约62万平方米。

深圳市规划和自然资源局表示

下半年将继续按照市政府部署,分批供应住宅用地,稳定市场预期。

另一方面,对于已供应的住宅用地,深圳市规划和自然资源局将会同各区督促房地产企业加快开发建设,严查闲置囤地等行为,尽快形成商品住房有效供应,稳定市场商品房供应量,确保房地产市场量价齐稳,促进房地产市场稳步健康发展。

那么本轮拍地

什么因素又将最终决定“花落谁家”?

有业内分析,在久未有住宅用地入市的深圳,竞人才住房面积或将成为决定“花落谁家”的决定因素。

预测1

开发商劲头大,国企央企或更具拍地优势,房价并无影响

五宗商住用地“联袂登台”集体入市

对开发商而言释放了怎样的信号?

(深圳)有限公司二级市场董事总经理玉家雄直言,五块商住用地同日集中“招拍挂”,对最近5到10年间的深圳土地市场而言都甚是少见,“对开发商来说当然是难得的机会,参与度应该会很高”。

但同时,玉家雄也表示,受供应总量的影响,五宗商地的入市对深圳房价影响并不大。

对于这五宗地块均采用的“单限双竞”的挂牌出让方式,玉家雄预测,可能会造成五宗地块均达到最高限制地价而由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积的情况。他表示,地价直接决定了开发商的开发成本,进而决定了开发商最高可向政府贡献额人才房的面积大小,“一般来说,国企、央企的融资成本更低、融资难度更小,再加之其对利润路的追求不及私营企业大,所以在这样的土拍中往往更具处于优势地位。”

预测2

落实加快人才住房建设,商品房建面90平以下成主流

翻阅此次挂出的五宗商住用地的土地出让条件不难发现,无论是“单限双竞”的挂牌方式,不少于七成可销售商品房在90平建面以下的要求,均指向刚需群体的住房保障。

①   依据“单线双竞”的要求,在竞买人报价达到最高限价后,无偿移交政府的人才住房面积的大小将成为决定“花落谁家”的决定因素。

玉家雄表示,此举将加快人才住房建设速度,解决草根基层居住问题,同时大批量人才住房的供应又将起到平抑房价的作用。

②  另一方面,可供销售的商品房类别也要求住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%,针对与刚需户型的商品房将成为这五块地上未来入市的主力户型。

同时,上述宗地的土地出让条件中也包含了近年来楼市调控中政策落地要求,例如,商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修;居民家庭新购买商品住房的,自取得不动产权利证书之日起3年内不得转让。

预测3

人才房分配是否适用新房改政策?

联系近期正在征求意见的深圳住房体制改革中的《深圳市人才住房建设和管理办法(征求意见稿)》,让人不由得对上述地块中未来将大规模兴建得人才住房得分配问题格外关注?

玉家雄预测,依据目前市场普遍情况来看,如若期房销售,则这五宗商住用地上兴建的住宅一年半到两年左右即可入市,最短时间或可缩短至1年,目前仍处于征求意见期间的深圳新房改政策届时能否适用于这些项目上需打一个问号。

不管怎样

可以明确的是

深圳的人才房还在继续增加

希望深圳能有更多人

能享受到这些住房的福利

只有将身安下来,心才能定下来!

来源:深圳大件事