CBD最后的城中村:冼村控规终于敲定

根据规划,冼村地块内紧邻冼村路、靠近地铁18号线冼村站的商务商业混合用地限高300米。冼村小学用地将扩大,地块内将配套30班小学、18班幼儿园、9班幼儿园。此外,将几块商业商务混合用地改为商住混合用地,总体减商增住。

“九年磨一村”:冼村规划正式生效

冼村位于珠江新城核心区东侧,是CBD中最后一个城中村,西北侧有地铁13号、18号线换乘站冼村站。冼村自2010年启动改造以来,由于受到拆迁安置、增加公共服务设施等因素的影响,至今尚未完成,与周边建设完善的城市风貌差异巨大。

本次《冼村地块控制性详细规划》获得市政府批准,意味着调整后的冼村规划已经正式生效。据悉,本次规划调整的总体原则是:容积率不变,也就是总建筑面积不变的情况下,调整公建配套比例、优化空间布局,助力推进冼村改造、改善城市面貌。

冼村地块位于天河区西部,涉及冼村路以东,黄埔大道以南,猎德大道以西,金穗路以北的冼村地块,以及猎德大道以东的冼村小学及周边拟扩建地块,合计规划调整范围面积27公顷。

根据冼村最新控规,此次调整范围占地面积达27万平,涉及AT1103规划管理单元及AT1104规划管理单元。

其中,AT1103规划管理单元在修改控规前,有三个地块为商务商业混合用地。但在修改后,其中两地块变为居住商业混合,一地块变为商办居住混合,当中一小部分增加供电用地。

修改后,该单元二类居住用地达70167平方米,居住混合用地达30196平方米,商办居住混合用地达36846平方米,商业商务混合用地13765平方米,市政设施用地3057平方米。局部优化内部支路线位,并增加两条非定位道路。当中的AT110403地块医疗卫生用地调整为中小学用地。

建筑限高规定:

建筑限高方面,紧邻冼村路、靠近地铁18号线冼村站的商务商业混合用地限高300米,居住商业混合用地与商办居住混合用地限高150~200米;二类居住用地限高100~150米

建筑密度:

商业商务混合地块60%;居住商业混合用地与商办居住用地45%~60%;二类居住地块35%~45%

绿地率:

商业商务混合地块15%;居住商业混合用地和商办居住混合用地15%~25%;二类居住地块25%~30%

人口增加到2.2万

冼村小学规模扩大

调整后的冼村复建区建筑有多栋回迁住宅、集体物业、公建配套等,能够保障改造范围内合法产权面积百分百原址回迁。

此外,还规划了酒店、商铺、肉菜市场、停车位等冼村集体物业,从“硬件”上提高冼村集体收益。

规划修改后,居住人口从原控规的1.6万人增加到2.2万人,按新增居住建筑量11%的比例配套公服设施,改造范围内配套公服设施40处,共5.43万平方米建筑量;较原更新改造方案新增20处共2.93万平方米公服设施。包括增加9班幼儿园、社区居委会、社区卫生站、肉菜市场、公共厕所、托老所等。

此外,冼村小学从原来的18班扩大到30班,扩建后的小学用地从8961平方米增加到13965平方米。意味着,冼村地块内将有30班小学、18班幼儿园、9班幼儿园各一处。

规划还增加110千伏变电站解决区域供电问题,同时增加一个垃圾压缩站。通过一体化建设、景观式设计、地下形式等,降低变电站、垃圾压缩站等市政设施对周边的影响。

冼村一期复建回迁房。冼村一期复建回迁房。

打造“冼村绿廊”

作为珠江新城核心区的最后一个城中村,冼村改造历经9年,新版规划的出炉,意味着这一改造不仅要“做得成”,更要“做得好”。

未来西侧融资商务办公区立面采用简约现代的公共建筑风格,与花城广场中轴的办公楼形象互相交融;东侧居住附件区则以简洁明快的体量分割与周边相容的颜色搭配,使外观具有现代感且与周边和谐共荣。

经优化后的规划方案,一方面提升冼村村貌,另一方面在城市天际线、建筑风貌、建筑高度、公共空间格局等各方面均与珠江新城整体形象相匹配,可融入并助力城市门户地区城市风貌的进一步完善与提升。

据悉,冼村地块改造将积极融入天河中央商务区整体提升行动计划,完善珠江新城公共空间体系,打造“冼村绿廊”,联系“花城水镜”、“兴盛绿街”、“猎德水岸”、“中轴互通计划”四大景观提升行动计划,营造珠江新城“绿廊环”,作为近期CBD建设提升亮点之一。

2018年1月,冼村改建第一批分房工作正式拉开帷幕。

加快地铁13、18号线换乘

规划半下沉中央绿地广场

此次会议上,有委员建议冼村改造后续关注周边交通问题,通过微循环、互联互通的方式,将区域内路网优化与珠江新城交通改善结合起来。

交通方面,本次规划在冼村范围内的西北侧与南侧新增两条非定位道路,以进一步优化区域交通组织;另外,加快地铁13、18号线换乘站冼村站,以及西北侧规划立交桥等交通基础设施建设,方便交通通行。

此外,地块内部设置地下车行环道,进一步提升规划范围内车行效率,同时整合连通地下停车场,实现停车共享,总共规划8838个停车位。

公共空间方面,采用立体的公共开敞空间建设,在高密度、高强度开发建设下,尽可能提升社区内绿地绿化、休闲活动、人流集散空间比例,提升社区宜居品质。

具体包括:立体慢行系统,高层塔楼之间的空中花园,半下沉中央绿地广场,人文社区中心。其中,建设连通融资区的绿色屋顶空中平台,跨道路联系地铁站点、商业裙楼与半下沉广场,引导人流从地铁站走入地块内部,提升活力,带动产业,并向周边人群提供更多的绿地休闲空间。

6个祠堂集中迁移

成CBD传统文化展示空间

传承文化方面,应村集体要求,将村内现有的6个祠堂、1个大庙以及碑刻等整体迁移至地块中央,同时在旁边形成社区广场,承载村民祭祖、婚嫁等传统活动。

规划祠堂集中保护区与社区广场占地面积0.8公顷,将成为CBD中的传统文化传承与展示空间。据悉,有政协委员曾提出,城中村在广州城市规划的历史中有有重要的作用及意义,广州在城中村改造方面也走在全国前列,冼村作为珠江新城最后一个城中村,应在区域内设置广州市城中村改造博物馆。

“九年磨一村”冼村改造时间线:

2008年,广州市政府宣布对冼村等数条城中村进行整体改造。同年,冼村改造领导小组成立,拆迁工作同步启动。

2009年改造工作启动,《村民房屋拆迁安置补偿方案》制定,开始签署工作。

2010年,冼村三旧改造方案通过;首批冼村村民回迁安置房落成,200多户通过摇号、抽签的方式获得房源。

2011年3月,冼村进入全面拆迁阶段。当年12月,保利地产获投中标承接旧改。

2012年9月,冼村复建安置地块修详规获得批复;

2014年大部分冼村村民已完成签约。

2015年1月份,冼村股东代表大会高票通过,冼村改造工程将全面开工。3月,冼村首期回迁房复建开工。

2016年6月,冼村回迁样板房正式开放。

2018年市更新领导小组会议审议通过冼村改造调整方案;

2019年3月,《冼村地块控制性详细规划》在市规委会城市更新专业委员会上获得全票通过。

来源:南方都市报