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深圳租房新政落地:推进租赁备案、租金监测

原标题:深圳租房新政落地:推进租赁备案、租金监测,监管才有抓手 

8月30日,经历半个月意见征求,《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》发布实施。这是全国第一个较为全面的“稳租金”政策体系,也是全国第一个培育租赁市场的“落地”文件。在深圳打造社会主义先行示范区、社会主义现代化强国城市范例的更高站位下,国家要求深圳,“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制”。深圳先行先试,探索“租购并举”住房新制度,这是建立和完善长效机制的应有之义。

意见从“增供应、树规范、盘存量(城中村)、建平台、用政策、强监管”等这6个方面,建立多位一体的租赁住房政策体系。首先,“增供应”是深圳住房租赁破解的首要难题。去年8月发布的“二次房改”方案中,2018-2035年深圳要建设170万套住房,其中保障及人才住房100万套,70%是租赁住房。此次意见提出,2020年新增的60万套住房中,租赁住房不少于30万套,延续了“租赁为主”的新增供给原则,意味着未来新房重点向租赁倾斜。

除了新增供应,对深圳来讲,盘活现有的资源,这是最大的财富。目前,深圳有1400多万套住房,其中51%(约710多万套)是城中村住房。去年6月11日,深圳发布旧改新规,明确“更多采用微改造方式,不急功近利,不大拆大建”。言下之意,这710多万套低成本、区位优势突出(遍布各个行政区)的住房,不管是居住配套、环境,还是居住体验,近年来都有很大改善。相比其他城市,这是深圳独有的优势,未来要利用好这部分低成本住房。

因此,意见提出“有序推进城中村规模化改造”。一方面,在城中村培育规模化的租赁企业,攻克城中村“二房东”、监管死角等顽疾;另一方面也考虑到,城中村改造可能会提高租金。因此,意见提出设置租赁企业准入门槛,未来可能会引入国企、龙头房企等有社会责任、讲长期经营、重长远盈利(而非短期“炒租金”)的企业。同时,明确“计划引导、规划统筹、价格指导”等原则,控制改造规模,重在配套“补短板”,且租金不能无序上涨。

如何夯实政府的“主体责任”,这不仅是制度建设的关键,也是住房租赁告别野蛮生长、走向成熟的标志,更是存量住房时代(二手房交易、租赁崛起),政府监管职能调整的必然。此次意见中,深圳政府“主体责任”的落地,一方面表现在建立租赁行业主体备案和租赁合同备案制度,建立租金指导价发布制度。没有备案,就无法监测租金、制定片区指导租金,监管就没有“业务抓手”。为此,意见提出对个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的,2023年底前,税收综合征收率为0%。个人或企业租赁业务不在平台上办理新签、续签租赁合同信息采集、登记或备案,或租金高于租金指导价的,按现行规定收税。

毫无疑问,此举就是为了给政府监管创造业务抓手。笔者认为,长租公寓、规模化的租赁企业等,在政策引导下,会逐渐到政府租赁平台上开展业务。但是,由于存在种种担心(如征收房产税、个人信息泄露等),加上法不责众的“逃税”普遍化,目前占租赁市场份额80%的“私人散租”,难以迁移到政府租赁平台上。未来,除了税收外,如果“租售同权”成为另一个得力抓手,也就是将接受教育、办理居住证、公积金提取(租房)等与租赁备案一起捆绑到平台上,再加上随规模化租赁到平台上办业务的个人,租赁监管的抓手就成熟了。

不过,公共服务均等化、全覆盖是个渐进的过程,“租售同权”、“租售同享”短期内很难达到。因此,缺乏业务抓手的情况下,利用已建立起来的政府租赁平台(现在基本还在空转),推进全市住房租赁备案,这个挑战短期内难以克服。进一步讲,难以实现租赁备案,监测租金也好,制定片区指导租金也好,这都成了无源之水、无本之木。当然,贝壳、中原等大型中介数据商在租金指数化监测上持续多年、模式也很成熟。在推进政府租赁平台渐进应用的同时,政府向市场购买服务,也可以实现常态化的租金监测、制定片区指导租金。

来源:深圳大件事