深圳二手房持续走热,业内人士称存在业主控盘因素

“2019年11月份商品住宅销售价格走势总体平稳”。12月16日,国家统计局官网发布《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,国家统计局城市首席统计师孔鹏指出,11月份,各地坚持“房住不炒”定位,一城一策、因城施策,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段,保障了房地产市场总体稳定。就各地形势来看,11月一线城市与二、三线城市市场表现呈现分化。而对于深圳来说,新房、二手房皆表现不俗,尤其是二手房市场,受“豪宅税”调整利好影响明显,南山、宝安两区均价、成交抬升幅度最大。

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南都制图 何欣

总体趋稳:呈现市场降温态势

尤其体现在二三线城市方面。根据国家统计局测算,同比往年,一线城市新建以及二手住宅销售价格涨幅略有扩大,二三线城市涨幅则分别连续7个月和8个月相同或回落。在环比上月上,一线城市无论是新建还是二手各有涨跌,二线城市涨幅较上月相同或是回落。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,从这次房价数据公布来讲,跟此前的预期走势基本吻合,继续呈现了市场降温的态势,尤其是二三四线城市。从实际情况来讲,当前市场交易还是以降价促销为主,开发商正积极回笼资金,进一步防范库存压力。

根据易居研究院11月《40城住宅成交报告》,在开发商“以价换量”的策略之下,市场成交反馈呈现分化。在报告重点监测的40个城市新房成交数据中,整体环比小增3%,其中一二线城市环比增长、三四线环比下降。美联物业全国研究中心给出的11月全国成交月报也显示,在其监测的8个重点城市,除北京新房成交环比下跌,其他城市均环比上涨。

“预计这一趋势将继续延续至12月以及明年第一季度,根据近日中央经济工作会议,2020年二季度或有宽松政策,或许会带来房价企稳甚至小幅反弹。”严跃进预测。

根据12月10日-12日召开的中央经济工作会议,在房地产方面,要求明年继续坚持“房住不炒”的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

一线对比:深圳二手房市场抢眼

就深圳来看,11月份,无论是新房还是二手房,价格指数涨幅皆全线飘“红”,数据显示,新房价格环比上涨0.2%,同比上涨3.3%,二手房环比上涨1.4%,二手房同比上涨6.4%。

此外,对比北京、上海、广州、深圳四个一线城市来看,11月份,深圳新房的环比、同比涨幅均分别低于四个一线城市0.43%、4.9%的均值,但二手房环比、同比均高于四个一线城市0.2%、1.0%的均值。南都记者发现,这一特征也延续了10月情况,在10月份,深圳二手房环比、同比双双高于四个一线城市均值,且均为一线中最高。

严跃进对南都记者分析,目前深圳二手房市场表现抢眼,背后利好因素很多,除了一贯的市民本身的预期、大湾区的利好政策,还有上月释出的“豪宅税”调整,这些都是深圳二手房价格指数的拉升因素,“还有一个直接拉升因素目前表现比较普遍:业主控盘,即业主通过微信群来设定自己小区挂牌房源的价格”,严跃进也特别指出。

这与深圳中原研究中心分析基本一致,“11月深圳豪宅标准调整,大量的豪宅变为普宅,导致二手交易税费的大幅降低,加上前期大湾区、先行示范区的利好,购房者对于深圳的发展潜力和长期价值普遍看好,导致二手成交大幅上升,价格也有小幅增长。”

美联物业全国研究中心也认为,随着“豪宅税”标准的放松,二手市场实际成交量将会上升。美联物业监测发现,11月全市二手住宅成交量继续攀升,共备案8013套,环比上升11.8%,同比上升91.9%,且备案总套数也为“2016年5月以来的单月最高值”。

主要因素:豪宅税调整影响明显

11月11日,深圳住建局发文调整豪宅税标准,由以往的房屋总价为门槛计税到现在的房屋面积、社区容积率为门槛计税。消息一出引发市场较大反响,根据此前中介机构中原、乐有家门店情况,带看和成交反应火爆。深圳中原地产董事总经理郑叔伦则向南都记者透露,豪宅税调整后一周,其监测到的二手住宅成交增加四成以上。

那么延续到全月的统计来看,深圳二手楼市火爆也不足为奇。一个细节可以证明:调整后的豪宅税计税标准不再以总价计算,给了建面144㎡以下总价较高的住宅更多交易空间,深圳中原研究院监测发现,11月份二手成交的住宅中,60㎡以下及144㎡以上的住宅成交占比均环比下滑,而60-90㎡、90-144㎡的住宅环比增加。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,深圳11月份二手房市场表现好的主要原因在于豪宅税政策的调整,并且这也拉升了市场预期,包括后续深汕特别合作区楼市的解冻、公寓只租不售的政策,其实都给了市场信心。同时,大的政策环境实质也是鼓励深圳房地产市场保持活跃度,尤其是中央“稳增长”的提出。

不过,李宇嘉也强调,目前的二手房火爆实质是相对去年而言,今年上半年住宅刚需盘消化完全,下半年新盘豪宅化明显,也导致很多需求流向二手市场。

区域细分:南山涨幅最大宝安成交最热

细分到各区二手市场来看,南山、宝安则表现最为突出。根据深圳中原研究中心监测,11月各区二手成交量都有上升,南山成交1377套、环比涨幅23.1%位居各区首位,宝安区以成交1985套,环比涨幅9.5%,是该区自2019年以来成交最高,也是“连续四个月成交最热区域”。均价方面,深圳中原研究中心监测显示,罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗、龙华七区均保持不同程度的上升,南山均价涨幅最大,宝安其次,盐田最低。“由于前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区“双扩区”传闻,南山、宝安均价环比涨幅领跑全市”,美联物业研究中心如此认为。

延展

新房市场供需两旺 商务公寓推盘环比升近8倍

此外在新房方面,因限价政策的持续执行,深圳11月新房价格指数波动并不明显,但在供应、需求等指标上,各中介机构监测显示火热。根据深圳住建局旗下房地产信息平台数据,11月份深圳共18个住宅项目获批销售(龙光玖龙台、天鹅湖畔花园分别推售两批),“11月新房供应速度明显加快,项目获批预售总套数较10月大幅上升2.8倍”,美联物业全国研究中心指出。

深圳中原研究发现,新增住宅预售面积83万平,环比增加310%,推售住宅面积81.3万平,环比增加210%,住宅供应达到本年度最高峰;“临近年底开发商推盘节奏加快,住宅供应或将继续增加”,深圳中原预测。

深圳中原研究院认为,11月新房市场引起较高关注,一方面是楼市利好政策不断,市场信心大增,另一方面也在于尤其月底开发商集中推盘,导致新房市场供应大幅增加,尤其是“11月入市项目中不乏市场关注度较高的项目”。

具体到需求端来看,根据深圳住建局旗下房地产信息平台数据,全市新建商品房成交为54万㎡,同比+0.53%;其中新建商品住宅成交为32.97万㎡,同比+0.85%,成交数据并未体现太大波动。

美联物业监测显示,11月全市共网签3196套一手住宅,环比上升20.3%,同比上升61.0%。“11月新房住宅供应创年内新高,新房住宅整体开盘去化率连续两月上升,市场成交量亦明显回升”,深圳中原指出。

一方面是成交面积的小幅增加,另一方面是成交套数的大幅上升,个中并不矛盾,原因在于小面积商务公寓占据新房成交较大份额。李宇嘉认为,由于上半年一波小阳春把刚需住宅消化完全,目前的一手住宅市场以高级住宅盘为主,所以一手住宅市场不实质如二手市场火爆,但如果把商务公寓算上,新房市场实质表现不错,因为上半年商务公寓占到了新建商品住房销售的41%。根据深圳中原研究中心数据,11月份商务公寓环比供应批售面积为32.53万平米,环比上升7.7倍。

来源:南方都市报