前11月广州一手住宅成交量价微涨!

2019年,受粤港澳大湾区规划纲要正式对外公布利好,3月份市场掀起一波回暖行情,但随着复杂经济形势,及房地产流动性的大幅收紧,广州成交量价逐步下行,前高后低特征明显。

展望2020年,合富研究院统计数据显示,广州新增供应总体充裕,南沙、增城、花都、从化供应占六成;中心区占比不足15%,且集中度明显,如保利、珠江实业、广州地铁等开发商的新货占比接近五成。

2020年广州市商品住宅市场全年成交规模将持平2019年,难有明显上升。

土地市场:上半年热下半年冷

上半年土地市场热度回升,土地溢价率提升;下半年地市冷却,底价成交占绝对主力。合富研究院统计,截止12月20日,广州经营性用地总成交额1427亿元,成交规模1245万㎡,其中居住类建面824万㎡ ,均已超过去年全年水平。

但下半年开始,土地流拍现象明显增加,2019年1-11月广州市仅居住类土地就有16宗未能成功出让。针对房地产的流动性紧缩,对未来市场的周转速度信心不足,是导致土地公开市场明显降温的主要原因。

保利成为2019年度广州商住用地最大的收获房企;得益于旧改的积极推进,时代、星河首次挤身前三房企;万科凭借增城2宗54万方居住用地重新出现在排名榜并位列第七;2019年新进房企有深圳华丰及北辰。

一手市场:成交三大指标同时上涨

一手商品住宅市场,1-11月全市新增供应702万㎡,同比下降20%;网签774万㎡,网签均价28367元/㎡;下半年受宏观经济及流动性环境变化的影响,市场成交放缓趋势明显。

具体来看,3月小阳春,全市网签87万㎡、二季度月均网签接近80万㎡、三季度月均网签接近75万㎡、10-11月,月均网签只有64万㎡。

热门板块来说,中心区2018年下半年限预售逐步放松,积压及达到预售条件的供应集中批出,令去年同期基数大,同比下降;番禺区国际创新城、万博汉溪长隆、大石洛溪全新盘入市带动,供应同比显著增加;增城区各板块供应均有所下降,其中北部三镇、仙村-石滩、中新三大板块供应降5成以上;黄埔区知识城供应减少令总体供应同比下降;科学城及长岭居(长岭)有新货补给。

截至11月初,全市库存1228万方,同比升4%。去年四季度限售政策放松后,楼盘扎堆拿证,今年初全市库存面积由1000万方跃升至1228万方。

“千万洋房”成交同比升9%

1-11月全市“千万洋房”网签20万方,同比升9%。与去年同期相比,传统核心地段外,分布地区新增广钢新城、嘉禾望岗2个新兴板块。

1-11月全市别墅成交31万方,同比降19%;远郊别墅8个,近郊2个。增城别墅项目减少,花都及从化别墅项目增加。

值得注意的是,下半年开始部分区域迎来降价潮,中心走量项目价格普遍降幅(比对上半年)约为5%,外围增城、花都、从化走量项目价格降幅约为10%-15%,个别项目价格降幅达20%;市场信心不足及个人房贷收紧制约成交明显回升。

此外,广州市二手住宅成交持续下滑,今年1-11月广州不足5万套,同比大幅下跌32%;网签均价24936元/㎡,同比微升5%,大部分区域价格先升后降,上半年小幅上涨5-10%;下半年普降3%—8%。

展望2020年,合富研究院预测,预计房地产流动性环境相比2019年下半年将会有所改善。粤港澳大湾区发展机遇下,目前执行的“限外”政策将会适时作出调整优化;广州全面放开限购的可能性不大。

2020年总体市场将逐渐走出今年四季度的低迷,但整体宏观环境以及国内流动性仍然制约市场购买力释放,叠加新增供应总价上升的影响,供需矛盾难有实际性的改善,2020年广州市商品住宅市场全年成交规模将持平2019年,难有明显上升。

品牌房企的新增供应占比逐年增加,由2018年的66%提升至2019年的72%,预计2020年保利、越秀、碧桂园、万科、时代前五家房企新货占比超三成。

来源:南方都市报