深圳上半年楼市火热背后,这些行情值得关注……

“罗湖某公寓盘。一个从事珠宝产业的客户,今年本计划开8家门店,不过疫情导致生意的不确定性增多,客户决定将钱拿去买房,等到疫情过去,房产证又可以拿去做抵押贷款,拿下更多的店铺……如此,生意、房屋一举两得。”

这是乐有家营销副总裁刘理琴分享案例。这位客户可能在市场并非多数,但也可以解释深圳楼市在疫情恢复期时迅速复苏的部分逻辑:部分本计划流入实业的资金,在市场主体趋利避害的本能选择之下,流入楼市。

今年上半年,深圳楼市在经历短暂的2月冰冻期后,又开始延续自去年下半年“双区”礼包砸下后的火热行情,按刘理琴的记忆,“3月份我们还没开工,但很明显市场已经开始蠢蠢欲动了……”

根据乐有家7月7日发布的《2020上半年深圳楼市报告》(以下简称《报告》)显示,今年上半年深圳二手房完成过户44000套,较去年同期同比上涨41%,环比2019年下半年微涨约3%。此外,乐有家研究中心监测显示,上半年二手房的成交均价和套均总价也均出现了小幅度的微涨:成交均价65435元/㎡,同比上涨8%,套均总价由2018年上半年的522万元,涨到如今的556万元,“如今总价500万的房子已经成为市面上主流购房需求”,乐有家表示。

回头来看,在上半年的这波行情中,还有哪些值得关注的点?

土地

上半年光明宅地推售最多

一二级市场齐红

尽管上半年遭遇疫情,但深圳对宅地推售的热情有增无减。根据《报告》梳理,今年上半年深圳(含深汕合作区)一共挂牌了17块宅地,其中14块成功出让,共吸金286亿元,出让宗地总面积达53.3万㎡。

南都记者翻阅此前数据显示,2019年全年深圳共完成12总住宅用地的推售,共成交397.09亿元,土地面积约35.39万㎡。即使扣除掉深汕合作区的成交,今年上半年的宅地推售无论是在数量还是面积都已超去年全年。这也符合市场对深圳拿出更多宅地供应的预期。

上半年推售的宅地中多数位于龙华、宝安、光明、坪山等原深圳关外地区,楼面价低,总价低,使成交总价离去年全年较远。

上半年深圳哪个区宅地推售最多?《报告》显示,上半年光明分别于5月、6月共推出3块宅地,总成交土地面积达25.61㎡,成交总价约91.63亿元。3地块中尤以由深圳地铁集团拿下的位于凤凰街道的地块最大,占地面积约18.85万㎡,总价62.56亿元。

今年光明的一二手楼市表现也可圈可点,上半年光明二手房成交均价4.95万元/㎡,同比涨9.01%,涨幅居各区首位。一手楼市,位于光明的金融街华发.融御华府在今年入市火热,394套住宅入市,吸筹8997组,认筹比达23:1。

有市场人士认为,近段光明一系列规划利好的释出,如光明科学城规划的出台,助推楼市。光明住建局上月公告表示,预计今明两年光明区每年将供应新建商品住房不少于80万平方米。

一手住宅

上半年推盘、成交锐减

下半年或迎供应高峰

一直以来,深圳新房与二手房成交占比都是“三七分”结构。今年上半年对比更明显,“此前的3个半年度,二手占比都未超过70%,今年再度超七成”,乐有家认为,受供应影响,未来很长一段时间深圳二手住宅会是交易主流。

数据显示,上半年深圳一手住宅成交面积166万㎡,环比下滑17%,同比下滑5%。分月份来看,2月成交830套,为最低谷,4月成交3446套,为最高峰。乐有家方面认为,复工后新房月度成交稳定在3000+套,但与二手相比,差距明显。

很显然,成交量少并非是因为新房市场不够火热,主要原因则是在供应的走低。

据乐有家研究中心监测,2020年上半年全市一手住宅销售面积165.86万㎡,环比下滑17%,同比下滑4%,库存面积205.05万㎡,均处于近两年的最低值。主要原因在于疫情,1月临近春节,开发商推盘较少,2月遭遇疫情,深圳市场预售套数、面积均为0,待到3、5、6月,方迎来开发商推盘高点。上半年,深圳预售套数8157套,与市场需求却还是僧多粥少。目前,深圳一手住宅月度去化周期已处于较低水平,整体维持在7-8个月。

下半年深圳或迎来供应高峰。上半年深圳预售面积为80.81万㎡,预售套数8157套,若根据深圳住建局全年供应601.88万㎡、69350套的计划来看,上半年供应量还不足全年10分之1。

片区

龙岗拿一二手住宅成交双冠军

老牌成交大户龙岗稳坐上半年一二手成交量宝座。

上半年深圳在新房成交上多区普跌,但龙岗一手住宅成交量仍环比涨3.45%。该区5781套的成交成绩让其稳坐深圳一手住宅成交榜首,领先第二名宝安的2124套一倍有余。

这很大程度上归功于供给,据深圳住建局旗下的信息平台披露,上半年深圳共批准13个商品房项目预售,总套数8730套,其中龙岗有5个项目,总套数3558套。仅“大户”仁恒四季新园项目便有1432套获批预售。

二手方面,龙岗上半年共实现过户11190套,同比涨52.99%,略高于宝安的10675套。

一直以来,总价低、房源多使龙岗成为刚需上车首选地,成深圳二手房成交大户。在乐有家统计的1-5月深圳全市二手小区销量数据上,前十名中,龙岗占半壁江山,包括中海康城、桂芳园、佳兆业可园等。

来源:南方都市报