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港空置税怎样征? 外界料将针对新盘 属国际首例

港府正研究推出空置税,甚至只是针对新盘,属国际首例。图为卖足30年的华懋豪景花园。 资料图片

星岛环球网消息:香港《文汇报》报道,港府证实正研究是否推出新盘空置税,引起坊间热议,不少人都列举外国空置税作为例子,推测本港的征税方式。好像澳洲维省及加拿大温哥华的空置税约为房产价值的1%,法国根据空置年份缴交10%至15%税项,个别国家的空置单位更会被政府暂时用作其他居住用途。但值得留意的是,外国空置税大多针对所有物业,而香港可能只是针对新盘,属国际首例。测量师认为,针对新盘统计空置数量较简单,但税收料会考虑销售弹性,两者需作出平衡。

港府在上周五公布2018年第一季经济报告中,直指发展商减慢卖楼速度。报告指,第一季送交土地注册处注册的住宅物业买卖合约总数较上一季回落8%至15,015份,经仔细分析,交投按季下跌,全因发展商减慢推出新楼盘,导致一手市场的交易减少36%,反观二手市场的交易实际上微升2%。事实上,市场一直有指从货尾单位的累积情况来看,发展商有囤积托价之嫌。运房局统计显示,货尾单位由2013年第3季的4,000伙,大增1.25倍至最新的今年首季9,000伙,同期中原CCL则由119.69点升至177.61点,升幅48.39%,货尾增幅明显超过同期楼价升幅,反映发展商并无积极促销。

货尾9000伙 5年增1.25倍

财爷陈茂波在预算案后已对楼价升、货尾单位却续累积感到不妙,扬言研究征收空置税;特首林郑月娥日前出席立法会答问大会时证实,政府正研究向新盘征收空置税,会全面评估相关理据、可行性和公众反应再作决定,但政府没计划研究开征资产增值税。她强调,现时楼房单位极度短缺,所有房屋都要用来住,而不是囤积或用来炒卖。

法国空置逾1年征10%楼价

林郑的表态令本港距征收空置税再走近一步,成为现在能即时增加单位供应的一个选项,但坊间对于本港如何向新盘征收空置税却未有方案。环视全球,外国征收空置税其实相当普遍,政府藉增加持有空置物业者的成本,打击物业持有者囤积单位推高价楼。其中法国属罚金较重的国家,空置逾一年便要征收楼价10%税款,空置两年是12.5%,3年为15%。荷兰政府对付空置房手法更加狠辣,若有房屋长期空置,便容许其他市民入住;瑞典政府更有权征用空置单位廉租予无楼家庭。美国个别城市更会将空置物业清拆,但属于较极端例子。

莱坊董事及大中华区研究及谘询部主管纪言迅接受香港文汇报访问时表示,外国空置税普遍,各地标准不一,按实际情况出发,香港如果就新盘开征空置税亦属国际首例,外国例子难以直接引用,只能作参考。但须留意,外国空置税针对所有一二手住宅,并没有特别就一手新盘所推出的空置税,而每每推出空置税都会引发争议,亦有业主不愿意被征税而“出术”,使当局要调查及证实属空置而令行政费用高昂。

制度大改变 牵一发动全身

但纪言迅认为,单纯统计一手物业空置情况,相信会较二手物业更为简单,因为政府本身已有这类资料,例如一手成交记录册等,运房局亦一直有统计,但二手物业则可能会人为地制造“有人居住”的假象,例如用仪器设定时开灯或用水等。

不过,纪言迅也提醒,新盘空置税的制定并不容易,因为要平衡发展商于自由市场下的商业运作,并在发展商销售弹性与空置税中取得平衡,否则等同迫发展商于跌市卖楼,加速楼市跌势,亦会因为用行政手段控制卖楼时间,而影响市场升跌周期。最后会否限价?会否强制发展商减价?若楼价只能跌不能升,政府的卖地制度、地价政策又怎么配合?可以预期这是涉及一整套制度的改变,因此措施须要充分谘询及平衡各方利益。

货尾多属豪宅 征税无助上车

政府或推出新盘空置税的消息由今年3月放风至今,短短两个月时间已引起社会广泛回响。发展商及地产界普遍对空置税持反对意见,认为现时新盘空置情况并不严重,而积存已落成新盘不少属豪宅类型,发展商要善价而沽,提醒政府日后推空置税时,须顾及新盘去货速度及豪宅销售速度较慢的情况。

中原主席兼总裁施永青早前曾于公开场合表示,他于90年代已提倡空置税,认为可以令社会资源不会荒废,迫发展商出租或出售。但他认为现时香港新盘空置情况并不严重,只是个别发展商有囤积居奇,大部分发展商都“尽卖”。他又认为推出空置税并没有实质增加供应,“我认为家收空置税,不如将精神放真正有用的地方”。

梁志坚:制定容易影响深远

地产建设商会执委会主席兼会德丰副主席梁志坚近日亦多次发表对空置税的看法。他认为政府要非常小心处理,因为空置税制定容易,但影响深远。他认为政府应该想办法推更多土地供应,才能解决楼价问题。他批评政府一直表示不够土地,令市民担心无法置业,楼价于是一直向上。他又认为楼价每年5%至10%的升幅属于很健康,希望政府能平衡供应。

梁志坚又指,现时绝大部分发展商去货速度均相当快,未见刻意囤积的情况。他提醒政府在考虑有关措施时,须考虑多方面因素,如豪宅市场去货速度未必如中小型单位般快,销售速度较慢;同时亦须考虑到新盘销售速度,部分新盘销情较慢,“并非唔卖,而是卖唔到”。

温伟明:推空置税矫枉过正

对于政府有意实施新盘空置税,嘉华国际营业及市场策划总经理(香港地产)温伟明认为效用不大,因目前政府公布已落成而未出售的一手单位只有约9,000伙,当中上车盘数目或少于一半,不少空置单位其实是豪宅,并非上车盘,认为这些豪宅并非发展商刻意囤积,而是市场吸纳速度未跟上。

温伟明表示,其实发展商都希望货如轮转,大家都不想囤积单位,因为去到现楼阶段,发展商持有物业的成本并不低,例如管理费的支出等。

发展商评政府研推空置税

地产建设商会执委会主席兼会德丰副主席梁志坚:据了解,发展商手上已入伙仍未推售的空置单位比政府所公布的9,000伙为少,商会会收集会员提供的现楼货尾数量及查询尚未推售原因后,再与政府商讨。

长实执行董事赵国雄:已落成但仍未售出的私宅数字占比仍属偏低数字,政府应该先将空置单位分门别类、先深入了解空置原因,特别是长期空置还是短暂空置,才再作应对决定。

新地副董事总经理雷霆:整体空置率约3%是极低水平,又指集团部分项目已有入伙纸但未能推售,因仍要进行工程,如元朗Grand YOHO及与港铁合作的汇玺II都是如此,两项目馀下单位合共达1,000伙,集团会于未来两、三个月推售。

会德丰地产常务董事黄光耀:空置税不是最可行的做法,认为政府应考虑加快预售楼花的审批,又指集团的现楼货尾单位只有数十伙。

中信泰富物业代理董事关洁莹:本港住宅物业的空置率相当低,空置税对发展商影响不大。

嘉里发展执行董事朱叶培:新加坡亦已推出空置税一段时间,相信对香港影响不大,但料本港执行上有困难,又指政府对楼市控制的条例已十分充足,认为要由市场自由发展。

百利保执行董事兼首席营运官范统:单位空置有很多因素,原则上支持有关建议。

学者:能善用供应 惟楼价未必降

政府近来以运房局数字,指香港有意开征新盘空置税。城大建筑科技学部高级讲师潘永祥表示,如果纯粹由不想浪费房屋资源出发推出空置税属无可厚非,相信坊间亦不会反对,但若果根据运房局数字就说发展商囤积单位,则理据薄弱,楼价亦不见得会因此回落,于现时市道向好下,楼价甚至可能被托高。

潘永祥指出,现时新盘销售仍然以楼花出售为主,亦不见得有大量新盘改为入伙后才出售,而他认为货如轮转的利润一定较销售单一项目高得多,故不认为发展商有长期囤积的诱因。他又指运房局所指已落成但未售出的新盘数字为9,000伙太笼统,认为政府应该公布更详细资料,例如发展商每年卖出楼花的实质数量、新盘于落成后多长时间仍不出售(举例入伙后6个月或1年才卖)等,才能实际知道新盘空置情况严重与否。

空置量随落成量同步增

而且上述9,000伙包括新旧单位,虽然落成新盘的空置单位近年逐年上升,但不可忘记近年落成量亦同样上升。他说:“假设几年前1万个单位落成,今年有2万个,咁落成量上升下空置单位自然亦会上升。”他认为,如果只是因为落成量上升而导致新盘空置单位上升,那发展商非但没有拖慢卖楼,反而持续推出新盘,结果或许与政府所推测的相反。

问到空置税对楼价的影响,他指若经济环境不变,空置税会对楼价有一定压力,但本港楼市受多项因素影响,就目前而言,利率低、经济好、市民担心土地是否足够,观乎近期推出的新盘,即使同一时间推出多个新盘,楼价亦只升不跌,所以落成新盘供应增加而令楼市下跌并非必然理论,只要并非一次过全数出售,楼价未必一定会下跌,甚至可能被托高。

增二手盘源效果或更佳

莱坊董事及大中华区研究及谘询部主管纪言迅亦认为,现时本港的空置情况未算严重,按现时运房局统计已落成但未售出的新盘约9,000伙,即使释放这些单位到市场,对于香港的置业需求来说仍是杯水车薪,他不相信能解决房屋需求问题。他认为政府应该将目光投向二手物业市场,思考如何增加二手物业盘源,将原来涌去买一手新盘的购买力摊薄,效果或者会更明显。

此外,由于新盘空置税由发展商先垫款,他担心税项最后转嫁到用家身上,或会间接推高楼价。不过,他坦言措施出台会对新盘楼价有一定压力,亦是政府现在可以考虑的选项之一。但未来要解决楼宇供求问题,仍然要由根本出发,大力增加土地供应,才能根本扭转香港市民对楼房供应不足的印象,让市民不至因为担心迟买捱贵楼而急急入市。

4月新盘销售按月减70%

资深投资者汤文亮近期多篇网志提及新盘空置税,他指出现时9,000伙货尾,数量上不算惊人,但直言现时市场上新楼有囤积居奇情况,发展商用“惜售”来包装,例如4月只售出约600个一手单位,按月大减70%,导致楼价被推高。他表示,要界定新楼是否空置相对二手物业更为简单,建议政府可以简化入伙新盘的销售程序,并于新楼落成后约半年至1年开始征税,做法会较为公平。他同时亦认为,空置税会导致发展商减价卖楼,未必会如学者指,费用能转嫁到买家身上。

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