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【楼价扩跌幅】中小单位最伤 后市紧盯三因素

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星岛环球网消息:香港文汇报讯(记者 黎梓田)内外利淡因素夹击,楼市下调速度加快。差饷物业估价署最新数据显示,私宅楼价指数连续两个月下跌,9月下跌1.44%至388.8点,较8月不足0.1%的跌幅明显扩大,为逾两年半来最大单月跌幅。其中,中小型单位(A至C类单位)跌幅达1.3%至1.88%,较大型单位(E类,跌0.42%)为大。学者指出,目前楼市转弱形态明显,后市关键要盯紧三个因素:会否大量裁员减薪、会否新盘平过二手,以及会否银行估价转紧。

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随着下半年中美贸易战升温,中国经济放缓,环球股市大调整,房策"新六招",以及本港银行加息等利淡消息影响,楼市已下调一段时间。浸大财务及决策系副教授麦萃才昨日接受香港文汇报访问时指出,在这情况下,住宅楼价指数出现调整属于正常,亦反映需求转弱的情况持续,但未出现快速下跌趋势。事实上,过往楼市已展开长达三年的升浪,"好少见到咁长",但跌幅只属初期调整,只能把它当成"转角位",料年底前楼价指数会较高位下跌约3%至5%。

裁员减薪打击楼市最大

麦萃才又表示,未来楼市到底落入"适当调整"还是"下跌轨",需视乎三个关键因素:第一是就业市场会否受到外围环境因素影响,如果出现大量裁员或减薪,则会影响市场购买力,令需求减弱;第二是一手楼定价会否"平过"二手楼,惟现时发展商货源不多,而财务状况亦稳健,因此一二手楼价会"差唔多";第三就是银行估价取态,倘银行估价过低,则会影响买家入市能力。

他认为,若本地银行继续跟随美国加息,将会令港元供应减少,从而令银行"唔想做生意",估值将进一步减少,由此造成的楼价下跌未必会轻微。

现整固非"悬崖式下滑"

莱坊执行董事及估价及咨询部主管林浩文则认为,差估署指数表现符合预期,因子据滞后,估计未来三至四个月楼价仍有少许调整。未来一手楼表现会比较好,但二手楼及居屋等比较淡静,亦有"议价空间"。但是,楼价不会有像1997年的"悬崖式下滑",楼市正处在"调整期",与之前预测一样,升幅集中在今年上半年,估计2018全年一般住宅仍会升10%。

外围动荡 留意港府房策

林浩文预期,未来12月住宅楼价会调整。短期而言,影响本港住宅楼市会是政府政策及外围经济及政治(尤其中美贸易)。这两个因素比较重要,之后才是加息走势及住宅供应量。但以现时情况,看不到有任何重大因素令楼价在短期内大幅下滑,即使楼价下跌10%至20%也不会对整体楼市及银行体系有重大影响。

新盘"贴地价"主导买卖

林浩文估计,今年一二手成交约6万宗至6.1万宗。不管有没有"空置税",料发展商仍会推盘"去货"。市场仍由一手楼主导气氛,但发展商的卖楼策略是在新界及多供应地区用"货如轮转"形式卖楼,定价会较"贴地"。在传统豪宅区如港岛区,因未来供应少,发展商会相对"惜售"。

发展商方面,会德丰地产常务董事黄光耀则看好后市,指市场气氛转变,交投活跃度降低,主因上半年已消耗不少购买力,而本港楼价今年亦已上升超过一成。黄光耀又指,近期调整属"健康整固",楼价不会出现明显下跌,预计明年初可望出现复甦,楼价会继续平稳向上。

一二手争客割价 指数势再跌

本港住宅楼价连跌两月,且跌势有所加剧。有业界人士预计,今年余下两月,中美贸易战阴霾不散,加上年底息率仍有机会再次上调,对楼市将持续带来负面影响,预计10月差估署指数续跌。

利嘉阁料楼价本季跌5%

利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示,过去一季,中美贸易战持续困扰市场,更导致股市累积庞大跌幅,窒碍投资者信心,除投资者纷纷靠边站外,其他用家亦审慎观望,导致交投十分疏落,部分心急业主割价下,直接拉跌楼价。他预期,观乎近期一手新盘去货速度明显转慢,发展商开价将更为贴市,甚至靠近二手价格,势令二手业主被迫跟随进一步降价。综合预测,陈海潮认为,10月楼价指数有机会再跌1.5%至2%,第四季整季楼价料有5%下调空间。

下半年楼市利淡因素增加,导致楼价出现调整。香港置业行政总裁李志成表示,9月底香港跟随美国加息,楼市加添观望气氛,加上一手新盘开价贴市,部分二手业主将扩阔议价空间吸客,市场陆续出现减价成交,为楼市转势揭开序幕。10月新一份施政报告出台,着墨公营房屋供应及计划填海增加土地储备,长远有利楼市发展,不过新供应"远水不能救近火",加上山顶文辉道地王流标、股市波动及中美贸易战僵持,利淡因素充斥市场,令楼价失去上升动力。

入市现落差 二手呈拉锯

李志成指出,虽然部分业主愿意扩阔议价空间,令楼价出现轻微调整,惟调整幅度有限,与准买家的预期出现落差,故二手买卖呈拉锯战。现时用家入市态度较投资者积极,不过市场优质笋盘买少见少,导致成交疏落。

他预计,美国年底会再度加息,若加息步伐提速,将成为楼价进一步下跌的诱因,现时全年楼价升幅已跌穿双位数,料年底升幅持续收窄,二手市场弱势难扭转。

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