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【香港楼市】启德住宅地半年跌价两成

星岛环球网消息:香港文汇报讯(记者 颜伦乐)继早前山顶地王流标后,昨日开标的启德地皮造价亦不理想,楼市更添阴霾。地政总署公布,启德第4B区3号住宅地,由会德丰地产、新世界发展、恒地、帝国集团4家发展商合资以83.33亿元中标。按可建楼面约57.46万方呎计算,每呎楼面地价约14,502元,相比今年5月新地投得的同区启德地盘,地价半年下跌约18%。测量师认为,成交价反映市况回软,料对后市具指标作用。

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启德第4B区3号住宅地为跑道区首幅招标地皮。地政总署公布,会德丰地产、新世界发展、恒地、帝国集团合资以83.33亿元中标,为市场最高出价。虽然此前市场对该地皮估值介乎每方呎楼面地价13,800元至16,000元,今次中标价亦位于预期之内,但其实测量师普遍都估计在16,000元水平,即成交价较他们估值跌10%,故不少测量师昨日都对成交地价跌眼镜。

4大孖沙合资83亿中标

翻查资料,新地于今年5月以251.61亿元中标启德第1F区1号地盘,每呎楼面地价约17,776元,这意味启德地价于近半年内下泻约18%。不过,普缙集团企业发展部总监(估值及物业管理)张圣典昨回覆香港文汇报查询时说,新地该幅地皮包含地下街楼面,而且邻近港铁站,配套更完善,所以有测量师认为不可直接比较。

而若果与今年初恒地及会德丰向海航系购入的三幅启德纯住宅用地,该三幅地皮每呎楼面地价介乎14,952至15,162元,今次地价与之相比下跌3%至4.4%。

预计总投资140亿至150亿

然而,上述年初成交的海航三幅启德住宅地,位置上相比起来较今次第4B区3号住宅地逊色,故今次地价仍然属于市场预测偏低水平。翻查项目之前截标时收到8份标书,不乏大型地产商身影,包括长实、新地、中海外、嘉华及信置(合资)等,这些大财团今次出价更低,一定程度反映对后市看法倾向保守,约一个月后政府公布启德地出价资料时,或可一窥究竟。

发展商昨日回应,指地盘位置临海,大部分单位可享东九龙CBD2核心商业区海景。而会德丰副主席梁志坚回应时透露,项目投资额约为140亿元至150亿元,但目前仍然与合作伙伴研究项目发展方向。

大孖沙组财团显风险忧虑

美联测量师行董事林子彬表示,受到近期市况转静及有地皮流标等因素影响,加上启德跑道区未来潜在住宅地供应较多,故是次批出之地价为市场预期下限,但亦属合理水平。而发展商以合组财团形式中标,可以摊薄风险,同时反映对后市态度偏向保守。而且往后启德区一带仍有多幅地皮推出,预料发展商亦要保留实力,故出价较审慎。

他分析今次地皮造价逊色原因,除近期市况回软外,地皮景观亦属跑道区中"次一等"。该地虽然位置临海,但料以九龙湾一带城市景为主,而稍后推出同地段同方向之地皮,相信地价水平相若;至于其余拥有全海景致之优质地皮,料地价会较高,不但反映位置优势,料对该区及后市具有指标作用。

市况差+位置逊 两因素致出价保守

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戴德梁行赵锦权表示,今次地价反映建筑成本增加,预料落成后实用呎价为每呎约3.3万元。 资料图片

最近楼市受中美贸易战及本港的空置税等影响,官方楼价指数连跌两个月,新盘销情大不如前,二手更出现不少亏蚀个案,市况调整也直接拖累地价。继山顶地王流标后,多幅住宅地招标反应都大不理想。昨日开标的启德第4B区3号住宅地,上周只收到8份标书,相比之前动辄十多廿份的情况大相径庭。而且项目位置上于跑道区中属景色较逊的一批地皮,属后排望市景地皮,亦令发展商出价有保留。

估值大降 库房或少收300亿

戴德梁行环球董事、亚太区估价及顾问服务部主管大中华区副总裁赵锦权表示,发展商出价时会同时考虑兴建海滨长廊和行人天桥等配套设施,今次地价反映建筑成本增加,预料落成后实用呎价为每呎约3.3万元。他相信地皮能为区内其余地皮作一个指标作用。

资料显示,今年卖地表内的启德区跑道区一带,一共有9幅住宅地皮待售。其中4幅地皮,政府已安排于今年7月至12月的两个季度推出招标,包括刚批出的第4B区3号住宅地。值得留意,该4幅地皮中,3幅后排望市景、1幅前排望维港景,目前1幅望维港景地皮仍未公布任何招标时间表,其余3幅(包括刚批出地皮)则已有安排,其中1幅将于明日截标。

中原测量师行张竞达亦认为,启德第4B区3号住宅地的成交价,预料将成为其余数幅跑道区后排地皮的地价指标。因此,张氏决定调整同样位处跑道区后排的两幅住宅地,由之前约16,000元,下调9%至14,500元。他指出,该地已先后2次调整估值,每呎楼面地价由最初的18,000元,调低至现时14,500元,累积调减幅度达19%。

分摊风险 组财团料持续

普缙集团企业发展部总监(估值及物业管理)张圣典亦调低估值,最新估值为跑道区后排每呎楼面地价15,000元至16,000元,前排每呎楼面地价18,000元至19,000元,与5月时该行估值相比较,下跌18%至23%。对于跑道区9幅住宅地的估值,该行亦由5月时预测的1,425.6亿元,大幅调低至最新仅1,099.7亿元,下调22.9%。

莱坊执行董事及估价及咨询部主管林浩文表示,对于明日截标的另一幅启德第4B区4号住宅地,预计约10个发展商入标,预料亦会有财团合资入标,分摊发展风险。据了解,项目可建楼面574,733方呎,估计每呎楼面地价14,500元至15,500元,估值约83亿元至89亿元。

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