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【香港楼市】启德商地王流标 涉5大死因

星岛环球网消息:香港文汇报讯(记者 颜伦乐)楼市持续回落,继去年10月山顶文辉道豪宅地流标后,昨日连启德跑道区商业/酒店地也同样收场,不足4个月第二度官地流标。不少测量师对流标感意外,因上周五该地接获9份标书,多家大型发展商参与其中,惟全部出价却未达底价。综合业界分析,今次流标有"5大死因",最致命是项目位置,虽坐拥全维港海景,但无论做商场或酒店皆恐要面对现今邮轮码头商场客流不足问题,随时成为另一个死城。

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今次流标的启德第4C区5号地,可建楼面612,256方呎。按照卖地章程规定,若项目作商业及酒店混合发展,总楼面中30%至50%楼面须作酒店,提供约340个至570个房间,且整个项目规定不可拆售。项目上周五截标时收到9份标书,来自长实、新地、九仓、信置等多间实力强劲的发展商。然而,政府昨却公布全部出价未达底价,无人夺标。

不足4个月2地王接连流标

业界此前对地皮估值介乎79.6亿元至95亿元,每方呎楼面地价约1.3万至1.55万元,若地皮作酒店发展,极有机会打破之前长沙湾酒店地的50.6亿元纪录,创政府卖地历来最贵纯酒店用地。然而,这幅地王级地皮最终与去年10月另一幅地王级山顶文辉道豪宅地同样命运,令政府3个多月以来出现第二次官地买卖流标。

梁志坚:不知政府如何计价

有份投标的会德丰副主席梁志坚昨回应时,强调公司是有意发展项目才落标,"唔系冇意思做",出价属于市价,金额亦不低,已计算不同因素, 但就不知道政府是如何计价。

另一方面,政府表示,会持续稳定供应土地,不会因为个别土地的招标结果而受影响,在适当时候会考虑推出该启德用地的安排。

美联测量师行董事林子彬表示,项目邻近邮轮码头,并拥全维港海景,但亦因尚在发展而配套未完善,同区又未有同类成交可作参考,最终令政府与发展商在地价上出现分歧,导致流标。莱坊执行董事及估价及咨询部主管林浩文认为,项目发展规模大,回本期或长至十年或廿年,又不能拆售,相信发展商考虑"现金流"因素后,出价偏保守。

普缙集团企业发展部总监(估值及物业管理)张圣典坦言对流标感意外,因为地皮本身质素高,竞标的9间财团不少于同区有发展项目,但最终全部出价未达标,原因料是发展成本高及回本期较长。业界推测,项目地价连建筑费投资额将过百亿元,风险不低。

张圣典续分析,写字楼回本期较酒店短,估计部分发展商或倾向发展更多写字楼楼面,但其价值就较低,与政府用最高的酒店及商业发展的计价出现落差,成为流标原因之一。

资深测量师张翘楚认为,政府或许参考去年5月新地中标同区住宅及商业地皮去评估,当时每方呎楼面地价约17,776元,即使因市况调整打折扣,相信仍达1.3万或1.4万元,但发展商平衡各因素后的出价或只得每呎8,000元至1.2万元。他又指,虽然邮轮码头运作已久,但客源较窄,很多客人亦住邮轮而不住酒店,加上附近交通未完善,发展商评估往后风险较高,于是出价偏低。

区内已有3个地标式商厦

事实上,启德一带不乏商业发展,围绕兴建中的启德站而建,全部属于地标式建筑。如2016年11月由利福以近74亿元投得的商业地,将建两幢双子塔商厦,总楼面达106万方呎,利福已事先张扬会发展SOGO。而南丰2017年5月底以逾246亿元投得的启德第1F区2号商业或零售地盘,亦建两幢商厦,可建楼面约191万方呎。

新地去年5月以251.61亿元投得的商住项目,亦含有349,486方呎商铺楼面,包括兴建地下商店街等,并需提供出口连接启德站以及邻近地皮。大量零售楼面及商业楼面供应下,加上全部位置更接近新铁路。相较之下,跑道区商业地交通不便的缺点更加凸显,料这亦是地皮被睇低一线的原因。

小阳春难敌楼市经济寒冬

启德发展区因多项基建拉动,可说是近年最炙手可热的新星,无论商业或住宅地皮皆屡创新高。区内住宅销情亦见理想,更进一步令地皮价值水涨船高。然而,近月楼市进入下跌周期,启德神话逐渐褪色,除刚出现地皮流标外,早前区内住宅地价亦"低空掠过",仅仅以接近市场预期下限价批出。有测量师估计,今年地价或再下调约5%至10%,期望政府未来在计算上可以更"贴市"。

楼市调整 启德神话褪色

启德商业/酒店地皮昨日流标,已经是3个多月内第二次官地流标,对市场打击不少,恐令近期楼市由"乍暖还寒"进入"寒风凛凛"阶段。普缙集团企业发展部总监(估值及物业管理)张圣典认为,今次地皮流标,或会让政府重新审视往后该一带推出地皮的底价,亦会重新评估楼市风险,汲取教训后,下一次推出地皮时的底价料会重新厘订。

不过,由于今次流标地皮属于商业性质,亦有测量师持不同意见。莱坊执行董事及估价及咨询部主管林浩文相信,今次流标应属于个别事件,不会影响市场气氛。但他亦坦言,今年地价会向下调整约5%至10%,期望政府未来在计算上可以更"贴市"。美联测量师行董事林子彬相信,流标或影响同区内其他商业地皮的招标反应。

全球经济环境波谲云诡

其实,现时全球经济环境波谲云诡,往后几个月多件国际事件将会有定案,好像3月底英国正式脱欧,但至今英国议员们仍无法达成一致到底怎样脱欧。中美贸易战停战的90日限期将于3月到期,近日中美官员将一连两日谈判,但彼此分歧颇多,外界普遍并不看好,预料难有重大进展。

最近本港业界均指楼市出现小阳春,但由之前启德住宅地的出价就可以看出,发展商普遍对于后市评估审慎。其中,启德跑道区后排望市景的住宅地,去年底每方呎楼面地价已跌至13,523元,较之前旁边住宅地成交价跌13%。前排望维港景地皮最近由新地以112.6亿元中标,每方呎楼面地价17,360元,亦接近市场预期下限价每呎1.6万元。

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