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中美贸战无所适从 5关键因素左右港楼

■冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指出,最惡劣情況下的貿易戰影響還未出現。 資料圖片

■冠域商业及经济研究中心主任关焯照指出,最恶劣情况下的贸易战影响还未出现。 资料图片

星岛环球网消息:香港《文汇报》报道,美国总统特朗普反覆无常,中美贸易战重启战火,令市场无所适从。环球经济正值风雨飘摇之际,发展商采取“楼照卖、价照加”策略,无奈市民怕变楼蟹,可挞订的都挞,今年头5个月新盘挞订数字已超过160宗,已相当于去年全年229宗的近70%水平。忽冷忽热,市民期待有水晶球可预测楼市走势,香港文汇报综合楼市专家的意见,归纳出楼市未来5大关键因素,期在千头万绪中为读者找出一点曙光。

中美贸易战经已成影响楼市最大因素,全球两大经济体“经济冷战”,战况左右全球贸易及经济增长,也牵动息口及资金流向,香港困在两个巨人之间走避,分分钟被踩死,经济及楼市受影响之巨,不言而喻。

冠域商业及经济研究中心主任关焯照指出,最恶劣情况下的贸易战影响还未出现,目前导致新盘出现挞订的主因还是心理因素及信心问题,买家害怕香港受到贸易战拖累而引起。

他认为,中美贸易问题依然“有得倾”,但暂时双方未有让步意愿,短期内料有数次震荡。惟因彼此高度依赖,相信不会“揽住一齐死”,预料要到两国经济出现问题,那时候达成协议的机会率较大。

股市“逐渐形成风暴”

故此,目前影响楼市第一大因素莫过于股市大冧,关焯照表示,其实现时情况算是受到控制,所以恒指跌幅不算大,否则就会急跌至22,000点。与2008年金融海啸比较,当时属“已经形成风暴”,现在则是“逐渐形成风暴”,两者情况有别。他强调,即使情况不变,中美“唔出声”也会导致情况恶化,届时可能出现更多挞订,在最坏情况下,每月或多达100宗个案。

第二因素是留意6月中的楼市成交数字。关焯照指,如今次贸易战真令楼市出现调整,那便是有较大的“黑天鹅”走出来,届时楼价跌幅必定多于10%,“一定无上年跌咁少”,呼吁市民最好不要作任何投资。如要观察楼市去向,市民应留意6月中的楼市成交数字,如有冰封情况,便可判断市场信心动摇。

G20无成果一定无运行

第三个重要观察点则是6月底的G20峰会,他预料,只要中美其中一方拒绝会面,又或全无成果,贸易战便会持续恶化,经济、楼市一定无运行。

汤文亮:勿用“呼吸plan”

至于第四、第五个影响楼市因素,则是3个月后美国是否真的制裁华为,以及明年美国总统选举。纪惠集团行政总裁及副主席汤文亮指,中美贸易谈判“拖拖拉拉”,料最快要待美国对华为制裁的决定揭盅时才达成协议,迟则要到一年后的美国总统选举。他认为,如贸易战恶化,则今年绝对不是买楼时机,并建议今年保守一点,例如不要用“呼吸plan”借到尽,全年“如果能够打和都唔错”。

汤文亮认为,贸易战升温,发展商仍然愈卖愈贵,有挞订货加价两、三成重售或将货尾加价,其做法是想稳住已买楼的人,希望他们不会挞订。至于发展商加快推售新盘,除害怕空置税外,也与贸易战增添变量有关。对于今年新盘挞订量增加,汤文亮认为,以前细价楼买家都是羊群心态,“唔买就笨”,但他们没料到特朗普反口,现在就是“唔挞就笨”。而今年首5个月超过160宗挞订实在太多,多少反映楼市有危险。

汤文亮认为,如贸易战时间拖得愈长,楼价跌幅愈大,负资产的数字会愈多,不过一时之间很难准确预测数字。他又认为,天水围嘉湖山庄将会出现较多负资产,因为不少业主是勉强上车,其次是油塘丽港城。如果太古城出现负资产,则楼市就“很大件事”。

他个人预测贸战恶化下,楼价会跌约一成半。当中,嘉湖山庄跌幅较多,可达两成,其次就是丽港城及太古城,料分别跌一成半及一成。

至于中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量认为,近月新盘挞订增加当然跟贸易战影响市场信心有关,而股市波动亦令资金被锁死,难免有个别投资者因而弃购新盘。不过从经济数据来看,目前经济仍然健康,贸易战对楼市仍未有太大影响。

留意零售旅客早作准备

然而,中美何时达成协议,庄太量直言“好难讲”,预计双方随时“开打”,需时刻为最坏情况作好准备。他认为,美国制裁中国都是为针对其科技发展以及赚取更多利润,或会令股市时好时坏,如情况保持的话,相信楼价亦不会下跌太多。另外,市民应留意中美元首会面日期,以及明年美国总统选举,短期来说亦应留意本港经济数据,如本季零售及旅客数字等,以作准备。

新盘挞订比率 新例后高位

过去数月楼市借势反弹,发展商单位售价一加再加,大量买家怕错失良机争抢入市,“联手”打造一手阳春,令今年首五个月一手成交量便已超越去年上半年总和。不过,大家也没有料到特朗普反口,一片歌舞升平的楼市再现危机,导致出现更多一手挞订个案。

首五个月突破160宗

根据一手成交记录册,虽然今年首4个月一手成交活跃,却每月平均录逾30宗新盘挞订个案(包括签署临约后未有进展及终止买卖合约),首季共计104宗,较对上一季的61宗增70.5%,首五个月则累录逾160宗,大幅超过去年首八个月录约110宗数字,开始追贴去年全年约229宗挞订宗数。

此外,新盘挞订宗数占今年首五个月一手成交约1.7%,这比率有何特别?翻查资料,过去挞订比率最高一年是一手新例实施的2013年,当年挞订比率高达1.6%,其后数年已开始回落,加上美国联储局加息令本港楼市气氛逆转,2015年及2016年该比率只不过是1.2%及1.4%。今年比例上升,此亦反映出市场信心正处低位。

本月新盘仍然活跃,但亦有不少挞订,至今累录至少30宗个案。成交记录册显示,白石角海日湾II再录一宗挞订,来自6座18楼F室,原于本月13日以956.5万元售出,买家取消交易,估计遭没收48万元订金,而海日湾II累录2宗取消交易个案。

近日油塘曦台连录3宗挞订,包括2座8楼C室、2座7楼D室以及1座10楼F室,上述3组买家同样在本月12日签署临时买卖合约,并选用超级建筑期付款办法,发展商杀订约173万元。

逾亿豪宅照蚀订离场

成交记录册资料显示,北角柏傲山6座32及33楼A室复式户原于本月3日以1.51亿元售出,买方近日挞订,以楼价5%计,料遭发展商没收约755万元订金,成为本月最大宗新盘挞订个案。单位面积2,835方呎,连3个车位,若以当时购入价1.51亿元计,呎价53,263元。