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港澳居​​民大湾区购房政策充分体现中央对香港住房问题的重视

文/陆海鹏(中银香港)

中央11月6日发布的粤港澳大湾区16条惠港措施中,第1条就是「香港居民在大湾区内地城市购房,享受内地居民同等待遇」,这充分显示了国家对香港住房问题的高度重视,和以实际措施帮助香港改善民生问题的积极态度。

林郑特首在2019年施政报告中指出「房屋是香港社会目前面对最严峻的民生问题,也是部分民怨的根源」。香港已经是连续第9年成为全球楼价最难负担的地方,根据香港团结基金的报告,现时港人人均居住面积仅170平方尺,少于1.5个停车位,比深圳及新加坡的人均居住面积分别小76%及60%。虽然解决住房问题是香港政府当前和未来一段时期重要的施政导向,但由于受到资源主要向公营房屋倾斜、收地赔偿和土地重新规划等多种因素影响,在短期内较难向本地市场提供充足的私人楼宇供应。对于相当部分希望拥有私人产权房屋的港人而言,中央此次出台的便利政策,为他们提供了更广阔的置业选择,同时也不失为缓解香港住房问题的一个有效途径。

港人在大湾区内地城市置业具有现实的需求。根据特区政府统计处估算,2017年累计在广东省逗留六个月及以上的香港永久性居民人数约53万人,当中约四成介乎25至64岁。另外,自去年推出《港澳台居民居住证申领发放办法》以来,截至今年9月底已经有20万香港居民申请了居住证。这些港人在大湾区内地城市都可能有较长期限的居住需求。除此之外,还有一部分港人因为香港居住面积狭窄,生活局促,希望在邻近城市购买一套面积较大的住房,作为周末、假期或者退休后居住的第二家园,以提升居住生活质量。今年6月REA集团旗下squarefoot.com.hk发布的《2019上半年香港房地产前景问卷调查》结果显示,92%的受访者认为现在香港的楼价太高,逾4成受访者打算在大湾区置业,用途包括投资、赚取租金、退休及移居等。

新政策令港人享有与当地居民同等的购房待遇。新政策发布前,港人在内地购房适用的规定有《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》(建房〔2010〕186号),规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》(建房〔2015〕122号),规定在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定。目前大湾区内地城市除惠州、肇庆外,广州、深圳、中山、东莞、佛山、珠海、江门7个城市均对非本市户籍有相应的限购政策,各城市对港人购房的政策和条件也有差异。新政策出台后,香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房,获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明,以及缴纳个人所得税及社保条件,使香港居民享有与当地居民同等的待遇。这一措施将大大便利港人在大湾区置业,在此带动下其在大湾区求学、就业、养老等意愿也会得到一定程度的提升,从而逐步实现《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出的「为港澳居民在内地学习、就业、创业、生活提供更加便利的条件,加强多元文化交流融合,建设生态安全、环境优美、社会安定、文化繁荣的美丽湾区」的目标。

未来金融相关政策也需要提供配套支持。新政策主要解决的是港人在大湾区内地城市购房资格和购房条件的问题,这已经迈出了非常积极的一步,但要加强对香港居民的吸引力或许还需考虑消除两地购房成本的差异。目前港人在大湾区购房按揭主要有两种形式:一是直接在内地银行申请按揭贷款(执行内地银行的贷款政策和利率,一、二手楼均可);二是通过香港银行贷款(目前香港个别银行只是针对大湾区某些城市的几个一手楼盘开展)。比较两地的贷款政策,今年香港放宽了首次置业按揭比例政策,由香港按证保险公司提供的按揭保险计划,楼价800万以内可最高申请9成按揭,即首付1成,而通过内地银行申请按揭至少需首付3成。在贷款利率方面,香港银行的实际利率大致在2.5%左右,内地首套房按揭利率不低于同期LPR,目前5年期以上的LPR是4.85%,因此可见通过内地银行按揭的成本还是显著高于香港。

虽然大湾区内地城市房价相对香港要低,但如果香港居民在大湾区置业也能享受和香港相同的按揭首付比例和贷款利率,相信更能增加吸引力。目前由于各个城市对于能否将不动产跨境抵押给境外银行有不同做法,外汇管理方面亦有一定的政策约束,因此香港银行很少开展跨境按揭。从支持大湾区建设宜居宜业宜游的优质生活圈出发,未来金融相关政策也应考虑进一步创新突破,从而提供更为便利的配套支持。

来源:香港文汇报