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楼价虽创新高 卖地亢奋不再

《星岛日报》12月31日发表题为“楼价虽创新高 卖地亢奋不再”的评论文章,全文如下:

差饷物业估价署公布本港上月楼价创下历史新高,不过此一滞后数据未赶及反映政府印花税“加辣”的影响。实际上,启德最新一幅官地开标,由本地财团以市场预期内的价钱投得,本财政年度卖地涉及的住宅供应量,有望超标完成任务,都有助降低楼价进入非理性亢奋的预期。

上月楼价指数升到306.6,突破去年九月高峰,由于是以正式成交向土地注册处登记的价钱来计算,“加辣”后成交又少,影响要待本月数据才见端倪。

地价方面,上星期开标的启德地王,由上月初以“超高价”投得毗邻土地的中资财团中标,做出“高处未算高”的效果,市场哗然。以平均每方呎楼面一万三千六百元的成交价,加上建筑等成本,几年后出售楼花呎价可能要去到二万元。

最近开标的启德地皮,由港资嘉华集团击败十五个本地和内地财团,以五十八亿六千八百万元投得。楼面呎价一万二百二十元,比起嘉华在2014年2月以楼面呎价五千三百三十元投得的附近地皮,地价在两年零十个月期间升了九成,亦反映了中资进取投地对本港发展商的牵引作用。

全年供应超标 为楼市降温

另一方面,比起本月中开标的启德“地王”,今次楼面呎价则低了两成半,当中有地皮景观等因素影响,但是亦给了市场机会冷静下来。

在启德开标同一天,政府公布新一季的卖地计划,下月又再有启德地皮推出,新一季还会有港铁车站上盖的锦上路及黄竹坑地皮,势令市场瞩目,到时卖地成绩或会比成交价“忽上忽下”的启德,有较大的指标参考意义。

由下月开始的本财政年度最后一季,政府连同港铁和市区重建局推出的土地,足以兴建三千六百一十个住宅单位,比本季少两成。不过,大家不宜以一季的上落来理解供应趋势。

长远房屋策略的目标是每年供应一万八千个住宅单位,本财政年度头三季,所出售土地已经足以兴建一万五千多个单位,就算最后一季只增加三千六百个单位,全年已经可以超标一千四百个单位,超标比例达百分之八。

须续辟土地 消除断市预期

这个安排,甚至是政府刻意为之。发展局局长陈茂波明言,政府会在财政年度早期推出多些土地,万一出现流标,还可以透过后期加推土地来补足。他还预告由明年四月开始的下一财政年度首季招标土地可建成的单位数目,会回升到五千个,确保市场不会产生推地萎缩的错觉。

一个稳定的推地节奏,有助市场避免土地供应一时多一时少所产生的波动。要是政府不断大量超标供应土地,固然有助地价和楼价回落,但是,到后继无“地”时,恐会造成新一轮的楼价狂飙。

市民不欲楼价狂飙,同时不希望楼价插水式下挫。政府做好稳定供应,有助楼市缓慢有序调整,减少大起大落的波动。现时土地供应短期不乏,至于中长期,虽然或能保住私人住宅供应,公营房屋,包括公屋和居屋,则尚未能找到足够土地,公营房屋不足的效应会外溢到私楼市场,包括由租金带动楼价。

政府须继续积极觅地发展,确无论公营还是私营住宅供应都能够达标,长远而言更须透过填海等方式增辟土地,制造足够的土地储备,扭转市场对土地不足的预期。