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楼市热火朝天 须参历史经验

《星岛日报》3月12日发表题为“楼市热火朝天 须参历史经验”的评论文章,全文如下:

这几天三大发展商同日开价推出新盘,多年未见,此前鸭脷洲地王创下一百六十八亿多元的历史高价,二手市场方面则有天水围嘉湖山庄有单位以每方呎逾万的破屋苑纪录价成交。无论卖地还是一、二手市场,都为楼市营造热火朝天的气氛。

本港的楼价和租金指数,早已超越了一九九七年的高峰纪录,而且迭创新高。不过,最近大家又开始有兴趣拿楼市与九七比较,主因是上月下旬鸭脷洲地王成交价,打破了九七年小西湾地王(如今蓝湾半岛)创下的一百一十六亿多元纪录,而且大幅抛离。另一个原因是九七时当炒的嘉湖山庄,现在重振雄风,近日有单位成交呎价更首破一万元。

小西湾地王和嘉湖山庄,曾经令不少投资者亏损,原因是市场极度亢奋后不久,即遇上亚洲金融风暴,楼市泡沫爆破,投得小西湾的财团一度财困,需要政府放宽发展比例打救,而一些大炒嘉湖山庄的人,更成为严重负资产。

今天情况与九七比较,有同有异。最明显的相同点,是近来多了投资者入市,市场瀰漫楼价续升的心理预期,少留意美国逐步加息可能对楼市产生的不利影响。

今天投资者实力强

相异之处是今天投资者的实力,远胜当年连按多个物业十个茶壶九个盖的炒家。金融管理局吸取了九七的经验,实施了多项改革,包括在楼价日高时收紧按揭成数,政府又同意在楼宇交易印花税方面出「辣招」,大增炒楼成本和风险,令一些实力不足的炒家退场。

除了财雄势大的大手炒家,还有相当部分的本地投资者,是属于低息环境下为保值或为子女日后居住买楼的中产市民。一些家庭买楼,预备应付日后子女成家立室的需要,在子女未婚前,用来收租。此外,楼市今天还多了内地资金进驻。

在供应方面,九七时本港供应充裕,建屋气势如虹,年增八万五千个单位的指标,不少市民今天仍然记得这个数目,居屋上车盘尤其多。但是今天的气氛却是供应短缺,政府觅地建屋遭遇困阻甚多,无论居屋或出租公屋都大为供不应求。

留意息口供应双加

种种因素,令市场对楼市易升难跌的心理预期挥之不去,并且相信就算楼价稍为下挫,都只是健康调整,不会酿成“楼灾”。

不过,市民买楼投资,仍然要留意风险,量力而为。一来楼价上升及当局「辣招」大增市民首次置业的难度,发展商甚至因应首置客的负担能力推出「因货就价」的超小型「纳米盘」,令社会对大增居屋供应的呼声愈来愈响,政府将会千方百计回应社会诉求。

私楼供应方面,当局增加土地供应而建成的楼盘陆续推出,今年上半年新盘供应将增加到逾五千伙,而这种趋势未来还会持续,“楼荒”之局会得到纾解。

最后就是加息因素,当年亚洲金融风暴的触发点,就是美国加息令资金大举撤离新兴市场。现在美国经济向好,就业情况理想,消费信心加强,通胀已经逼近联邦储备局的加息指标,现时香港银行结余约二千六百亿元,不少内地资金继续想涌来香港,资金泛滥,美国最初一、两次加息,本港未必跟随,不过,当港美息差扩阔至大量资金有流向美国套利之虞,本港就无可避免踏进加息周期来捍卫港元汇价,这对楼市中期的影响,是置业者必须考虑的因素。

 

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关键词: 楼市 经验 历史
责任编辑:皇玉茹