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出招堵漏洞 勒楼市马缰

《星岛日报》4月12日发表题为“出招堵漏洞 勒楼市马缰”的评论文章,全文如下:

政府收紧对一约多伙的住宇楼宇买卖征税,除了打击投资者利用税制漏洞避税之外,更重要的是促使炽热的楼市稍为冷静下来。至于楼价会否下调,还要看未来息口和资金走势,以及住宅单位供应增速。

政府去年十一月推出新辣招,规定所有物业买卖都要征收成交价一成半印花税,不过容许没有物业的港人得到豁免,只须照旧交百分之三。这项豁免的目的,是避免增加首次置业者的负担,让他们“上楼”不至难上加难。

这个照顾“无壳蜗牛”的豁免机制却被滥用。在新例实施前,一约多伙大部分是涉及相连单位、单位连天台、单位连花园等合理用途。可是这类合约在新例生效之后占总住宅交易比例增加了一个百分点,原因是多了投资者以没有物业者的身分买楼,来逃避辣税。有能力以同一张楼契合约买下十多伙的人,很难令人相信是用来自住。

一约多伙助抬高楼价

这些投资者有的是把本来由夫妇联名持有的物业拨归配偶名下,自己成为“无楼一族”来买新楼,或者用尚未置业的子女的名义买楼收租。近来楼价节节上升,多了投资者入市,业内指出:去年一约多伙只占新楼成交不足一成,今年二月增加至一成七,到三月份更升成两成二。

一约多伙遭受诟病,原因除了避税化解辣招,还有是这些投资客往往获发展商安排优先拣楼,这种大手客优先的安排,降低了用家买到心仪单位的机会,此外,他们大手买入,营造市场对发展商定价有承接力的局面,发展商加推单位时就加价,入票向隅的用家面对是否接受加价买楼的困难选择,楼价愈抬愈高亦刺激整体楼市气氛。

今次政府出招,金融管理局亦同时提醒银行收紧对一约多伙者的按揭借贷条件,令投资者承担较高的成本,稍缩投资客入市的胃纳。由于一约多伙占市场总成交量不多,楼价不会因此大跌,不过上升锐气难免受挫。

置业须理性考虑风险

政府展示了不容投资者利用避税来减轻成本的姿态,让市场冷静一下,避免朝非理性亢奋方向发展,升得愈高,跌得愈重。

官员在公布这项措施时,还进一步为楼市泼冷水,指出今年首季卖地情况好,未来三、四年的新楼供应量,很有机会达至甚至超出去年底公布的九万四千伙水平,楼花和落成单位供应皆高,并且提醒市民美国加息步伐加快,本港虽然滞后,在联系汇率机制下亦终会加息,而过往经验显示每当进入加息周期,楼市就会调整。

近来高楼价和高地价提高了市民对楼市后市的预期,二手楼价亦在新盘带动下迭创新高,加上内地和本地资金入市,辣招效应渐减,延长了楼市的上升浪,令不少市民觉得楼价易升难跌,不过,市场始终有起跌周期,市民买楼,始终要衡量清楚自己的风险承受能力。