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辣招效弱 更须增短期供应

《星岛日报》发表题为“辣招效弱 更须增短期供应”的评论文章,全文如下:

政府公布的潜在住宅单位供应量与售价指数同创新高,形成“供应愈多,价钱愈贵”的怪现象,显示楼市需求仍殷,当局需要加强措施增加短期供应,继续为楼市降温。

政府去年十一月推出楼市交易“新辣招”,除了首次置业的港人及换楼客,其余交易一概要征收相当于楼价一成半的印花税,却未能起到预期的降温效果,差饷物业估价署的私人住宅售价指数该月首破历史高位,此后月月上升,到今年三月已经连续五个月创新纪录,去到三百一十九点八的新高,比二月升了百分之二,一季升了百分之四,当中实用面积四百多方呎以下的小型“上车盘”升幅尤其大。

新辣招无法令楼价回落,有多个原因,其一是今天的投资客实力比较强,承受得起较高的税务开支,其二是投资客以“一约多伙”作为避过新辣税的“过墙梯”,以同一张契约买下超过一个甚至十多个单位。政府最近推出针对“一约多伙”的新征税措施堵塞漏洞,投资客才稍为收敛。

息低续吸投资客和用家

除了投资客,用家亦纷纷入市,原因是政府屡出辣招后楼价仍坚挺向上,或者大涨小回,对辣招的信心下跌,同时内地资金高价投得港地,以及发展商安排投资客优先大手认购楼花的踊跃场面,令楼市气氛炽热,再加上本港银行仍然资金充裕,即使美国加息,本港银行同业拆息仍处于极低水平,导致息口负担不重。

透过加辣控制需求的效力减弱,要楼市降温,就更加倚赖增加供应。港府加快卖地,运输及房屋局的最新数据显示,到三月底兴建中仍未发售的私楼住宅共六万一千个,连同八千个已落成的货尾,以及二万七千个已批出土地可以随时动工的单位,未来三、四年间可应市的单位创下九万六千个的新高。

目前这些数据未足以“阻吓”市民入市,原因是市民仍然觉得政府觅地增加私楼供应面对重重困难,买楼自住是“有买贵无买错”,投资客则持续乘胜追击。金融管理局三月新批按揭金额,按月大增三成四至接近三百七十亿元,而申请贷款宗数更按月增加五成八,达到一万五千六百宗的五年新高。以首季计算,新批按揭宗数比去年同期升了八成八,金额更升了一点一倍。

留意特朗普改税例影响

现时政府发展新界东北,在上水和粉岭一带的新发展区,要到六年后才有首批单位入伙,至于在海域中部填出个人工岛搞东大屿都会,可能要待十八年后才成事,当局要为楼价降温,需要扭转市民对楼市短期走势的预期,故此,必须在短期增加供应方面,加把劲排除万难。

候任行政长官林郑月娥提出加快土地发展的审批流程,以加快土地供应,又考虑与发展商合作兴建港人首置盘。更逼切的,是设法增加居屋和绿置居等资助房屋的供应。

至于息口环境,视乎中外两条“大水喉”。内地为免资金大量外流,堵截内地人碌银联卡在境外买楼,稍增内地人在港买楼的难度,不过,存放在港的内地资金仍然充裕。另一方面,美国总统特朗普虽然对加息放软口气,然而打算修改税务条例吸引美资回流,会否在本港引起撤资效应,是值得留意的。

责任编辑:皇玉茹