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释放居屋租盘 须厘清租客定位

《星岛日报》5月7日发表题为“释放居屋租盘 须厘清租客定位”的评论文章,全文如下:

候任行政长官林郑月娥在竞选政纲中提出居屋免补地价出租的构思后,智库组织智经研究中心近日抛出更加吸引居屋业主放盘出租的方案,如何取舍,除了看纾缓楼市租金的整体效益,还要看受惠对象是些甚么人。

差饷物业估价署的最新数据显示:三月份本港私人住宅租金连升四个月,指数再创历史新高。实际上,市面一个劏房的租金,都可能比公屋四人家庭单位贵。智经推算容许居屋免补价出租,可以为市场释放五千多个租盘。即使房屋委员会早前的估算数量只及智经一半,但都有助纾缓租金升幅,略减正在捱贵租的众多市民负担。

至于直接受惠于这个安排的,莫如二十五万户未补地价的居屋业主,可以多了一笔财源。当局一向不容许居屋业主未补价就转售或放租,原因是政府以折扣价津贴居屋业主置业,目的是帮助他们自置居所,而非作投资收租用途。否则,业主廉价买到居屋后还可以用来收租,就享受了双重福利。

林郑重慈善 智经胜开放

不过,面对市场现实,当局近年为解决基层和中产市民首次置业的问题,在转售方面略作放宽,除了可免补地价卖给公屋户和轮候公屋者外,还可以卖给符合白表申请居屋资格者,即所谓“白居二”,释放居屋二手市场来略缓“楼荒”,买卖双方皆有得益。

林郑月娥打算为居屋免补价放租开绿灯,并非全无限制,而是放租对象要由社会企业安排,租予有特别需要的家庭。这有点类似把现时的私楼业主与社企合作的“要有光”计划“复制”到居屋市场。

这“光房”概念所收租金只达市值两至四成,业主参与计划抱有慈善心态,要是容许居屋业主参与这慈善计划,业主可以有少少收入,一些最需要帮助的家庭则可透过低廉租金享受到比坊间劏房稍佳的居住环境,这对一些有子女的基层家庭尤其重要。

智经的构思则较为开放,不限租客对象,为免双重福利,业主所收租金,要按照所享用的楼价折扣与房委会分享,以大部分居屋售价约七折计算,业主享受到的租金收入远胜林郑月娥的方案,有较大诱因推盘放租。

计划要周详 免落实走样

至于租客层面的受惠对象,亦与林郑月娥方案不同。以两房一厅的居屋格局为例,深水埗私楼都要逾万元月租,区域较佳者更贵,租得起这些单位的人士大部分属于中产阶层。就算智经提议轮候公屋人士租住可获房委会免收部分租金,变相七折租屋,月租都至少七千元,以四人家庭轮候公屋入息限额二万七千元计,只有较高入息的申请人才负担得起,与林郑月娥构思的受惠对象不同。

对业主的保障方面,林郑方案有社企作为中介人审批租客,智经方案业主就要全盘承担自由市场的风险,包括遇上租霸或欠租住户,一旦被欠租,与房委会的分帐安排如何处理,都要事先周详考虑。

林郑方案与智经方案,各有优劣,两者皆值得进一步思考,甚至可以研究能否双轨并行,互不排斥,不过须有周详的策划,确保良好的构思落实起来不会荒腔走板,或者出现大量不良副作用。