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新招为地价降温 成效待观察

《星岛日报》5月13日发表题为“新招为地价降温 成效待观察”的评论文章,全文如下:

全城聚焦美利道停车场大厦新地王截标之际,金融管理局公布收紧银行予发展商的融资。正如金管局收紧市民买楼按揭成数,表面理由是控制银行风险以保金融稳定,市场实际收到的讯息,则是配合政府为楼价和地价降温。

当局为炽热楼市降温,除了增加供应,在抑制需求方面主要靠两个途径,其一是种种交易印花税“辣招”,其二是由金管局出面要银行收紧楼宇按揭贷款成数,现时有部分市民买大单位只能够从银行借到五成楼价的贷款。

金管局作出这样的限制,是为了避免出现如九七年有市民疯狂借贷爆煲破产的楼灾覆辙。当年有市民见楼价不断上升,借钱买楼后再加按买其他物业,以小博大,不断提高杠杆率,以至一个普通入息的人都可能手持几个单位在供款,十个茶壶九个盖,当楼市逆转,就无财力应付而要售楼还债,大量这类斩仓盘进一步压低楼市,形成楼灾恶性循环。

过江龙进取抢地增风险

金管局今次收紧按揭成数限制,由市民买楼扩及发展商买地,原因是看到近年有发商展采用高杠杆借贷来融资买地,这种进取做法,大幅推高地价,营造楼价上升的心理预期,再带动高地价恒常化,导致地价和楼价互为影响下螺旋式上升。万一楼市下跌,发展商财困,除了可能出现“烂尾楼”,银行亦要面对收不回贷款的坏帐风险。

本地传统发展商对借钱买地,态度一向比较谨慎,风险系数较高,较少用尽银行按揭。不过,近年多了内地发展商来港“抢购”,出价进取。

以启德地皮为例,初时出现超出市场估计九成的成交价,有人更怀疑投得这块地皮的发展商是否“计错数”;不过,发展商继续以这种本地市场人士认为“超高”的水平,投得附近地皮,显示其并非大意出错,而是采取不同的经营策略,令“超高地价”常态化,带动整个启德地区的地价和楼价飙升,辐射到全港,频频出现新高价,形成新一浪的楼市热潮。

现时多了境外发展商来竞投地皮,部分新入市的发展商,融资方面较为大胆进取,借贷杠杆率较高,风险胃纳较大。金管局为免九七年的楼灾复制到今天的卖地市道,收紧买地按揭,对于传统保守的发展商影响不大,至于对进取型发展商的影响,就要视乎其财力及其他融资渠道。

发展商接招看如何卸力

这情况正如金管局收紧买楼按揭,对买家的影响,要看其财力,以及有没有其他财源。有买家资金丰厚,或者有个富爸爸,对银行贷款倚赖较低。此外,发展商又透过旗下财务公司提供高成数按揭,买家因此可以有其他借贷来源,减轻对银行的倚赖。楼市因此继续有承接力。

至于发展商,有的所属财团有庞大现金流作支撑,另外还可能有其他融资渠道,包括自行发债、供股、境外(不受本港金管局规管)银行借贷。故此,金管局要本港银行收紧按揭的效果如何,仍待观察。

金管局除了收紧银行对发展商买地融资,还要银行收紧对卖楼提供高成数按揭的发展商信用风险评估,预留充足资本,这可能提高银行借贷成本,会否透过发展商转嫁到消费者,亦待观察。有地产代理已经估计发展商可能因此减少其他买楼优惠。

无论收效如何,这次金管局出招,继续释放对楼价地价高企不会坐视不理的讯息,美利道地王由于已经截标,成交价反映不出今次出招效果,真正的测试,就视乎日后的卖地反应。

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关键词: 地价 成效 观察