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买楼须顾及跌市加息风险

《星岛日报》6月16日发表题为“买楼须顾及跌市加息风险”的评论文章,全文如下:

美国一如预期加息四分一厘,联邦储备局同时公布的”缩表路线图”又相当”循序渐进”,减轻市场震荡。虽然本港银行没有实时跟随加息,但是市民置业须留意金融管理局总裁陈德霖的警告,就是港息迟早要加,大家要为”楼价跌,息口加”的局面做足准备。

美国经济和就业稳步改善,上月失业率是十六年来最低,通胀反复上升,美国息口随而进入上升周期。虽然上月基本通胀有所放缓,但是联储局主席耶伦认为只是短期现象,维持加息步伐不变,本年内还会加多一次息。

更令人关注的是联储局将缩减其资产负债表。在金融海啸后美国息口减无可减的日子,联储局为了继续挽救金融体系和经济,用上”直升机洒钞票”的方式,即透过大购国债和按揭抵押证券,向市场注入四万五千亿美元的资金。此招”大水漫灌”,造就了现时资金泛滥热钱四窜之局,埋下经济过热资产泡沫膨胀的隐忧。

美缩表加息缓步收水

美国经济靠联储局”放水”浮起,确认不会下沉之后,联储局决定在下半年开始缩减其资产负债表,所购的旧债到期赎回后,会减少买新债,向市场稍为扭紧水喉。按照联储局发表的路线图,一年约”收水”三千亿美元。

缩表的作用是抽紧市场银根,甚至会有推高市场息口的作用。不过,以现时市场资金极为充裕,息口虽加仍低,初时缩表威力不会太明显,市场不致大受冲击;至于日后影响,就取决于”缩表”和加息的步伐。通胀升幅愈是缓和,联储局加息和缩表就愈可能”循序渐进”。

确保财力受得起冲击

美国慢慢加息和缩表,可以延长本港的低息环境。但是,在联系汇率机制下,美元和港元息口愈是拉阔,沽港元买美元的套息活动就会愈多。拜几年来资金涌港之赐,现时本港银行港元结余超过二千亿,当港元资金减少,银行同业拆息就会扯高,要是港元兑美元汇价逼近警戒线,金管局要沽美元购入港元来挺币值,市场港元资金就会缩减,息口上涨,因此,港元迟早会跟美元加息。

陈德霖的警告是,九七年楼市下跌,本港息口步步向下,如果今次楼市由升转跌,碰上利息向上,港人不宜漠视此中风险。

加息会增加市民的供楼负担,降低楼市需求,因而加剧楼市下跌的压力,而息口的起跌非本港所能控制。在楼价高企年代,政府辣税和金管局收紧按揭累积了大量逆市场周期的弹药,因此有能力减辣来纾缓楼市跌速;不过,减辣措施只会在确定楼市跌到相当水平才推出,市民买楼,无论心理与财力,都要有足够的准备,承受得起跌市加息的冲击。