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可研究拨私楼地建居屋

受惠于发展商踊跃补地价建屋,本财政年度仅过了一半,潜在楼宇供应已经达到全年目标,令政府可以稍为放缓出售官地步伐。要是情况持续,当局宜考虑把部分本来打算出售兴建私楼的土地,改为兴建居屋。

在差饷物业估价署楼价指数连升十七个月再创新高之际,发展局发表最新的住宅土地供应状况,指出四月至九月的本财政年度首两季,新增可建单位数目已达一万八千二百六十个,达到全年一万八千个的目标。

箇中主要原因,是私人发展商及重建项目远比以往几年为多,主要是发展商把手头农地储备补地价改用来兴建住宅, 占了全部供应的七成。

以往政府大增卖地以纾缓楼价,发展商纵有大量农地储备,也不急于补地价建屋,原因是可以透过承投官地来补充土储,有些季度补地价个案近乎零,而投地方面亦尽量压价,甚至有“执死鸡价”成交的个案。

发展商补地价 大增供应

不过,自从有内地财团来港高价竞投官地,打乱了本地发展商低价买地的算盘,发展商不得不改变策略,透过补地价来“活化”本身的土地储备,令这类建屋用地骤增。政府亦因应调整卖地部署,减少推出官地,并且不再向铁路公司和市区重建局施压增加供应。

政府在上财政年度第三季所推官地可落成二千八百单位,已经比上一季少四成,之后按季下调,到本财政年度第三季涉及伙数进一步减少至一千左右。政府不欲一下子涌出大量单位“推倒”楼市,又不可能在达标后即停推土地来释放“托市”的讯息,令楼市大上大落,因而中间落墨进行调节,保持稳定供应。

过去五个财政年度,平均每年私楼潜在单位供应已经达标,本年度超标更是毫无疑问,另一方面,包括居屋和出租公屋的公营房屋土地供应仍然不足,政府觅地困难重重。近来有新盘收票逾万,反应踊跃,但是与每期居屋动辄收到数万甚至逾十万个申请,如小巫见大巫。

过去一直有声音要求政府找地增建居屋,但是觅地建私楼和觅地建居屋由不同部门负责,而且政府担心私楼土地捉襟见肘,拨了一部分去建居屋,会减少私楼供应而进一步推高楼价。当局构思中的“首置上车盘”,亦避免动用原本预作兴建私楼的官地,而是打发展商土地储备主意,进行公私合作。

压力纵减 觅地不宜稍懈

不过,当发展商纷纷补地价建屋,私楼“熟地”大增,政府推出官地填数达标的压力得以纾缓,就有空间把原先计划兴建私楼的土地,改为兴建居屋,在不减私楼供应之余,积极回应买不起私楼人士的庞大置业自住需求。

政府现时要考虑的变量,是中央推出了限制企业到境外疯购资产的政策,会否令官地招标无复过去一、两年的高价成交,本地发展商不再买不到官地,补地价不再踊跃。

此外,虽然政府在增加短期官地供应方面有十足把握,但是一些预计中期推出的官地仍然要克服很多障碍,例如曾经引起冲击立法会事件的新界东北新发展区计划,主体工程仍然未向立法会申请拨款。政府要保留足够土地储备,防止出现中期供应真空。

因此,尽管今年私楼用地供应超标,政府仍须努力不懈觅地,确保短中长期都能够满足私楼市场需求,并且争取有剩余土地增加居屋供应。

(来源:香港《星岛日报》)

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关键词: 地建 居屋 研究