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觅地建公屋阻力大 可多建绿置居

   《星岛日报》10月21日发表题为“觅地建公屋阻力大 可多建绿置居”的评论文章,全文如下:  

本港私人住宅短期潜在供应提早达标,扩阔了政府增建公营房屋的空间,以缩短公屋轮候时间。大部分短期公营房屋供应都要靠改变土地用途规划达成,把这些土地改划为居屋和绿置居,让公屋户购置后腾出单位供轮候者入住,可减少直接把土地改作出租公屋面对的阻力。

现时政府手头可供出售的住宅用地,已经消耗得七七八八,未来短期供应主要靠改变土地规划用途,包括把原本规划用作绿化、康乐或政府和社区设施的土地,改变为兴建住宅。发展局局长黄伟纶昨日表示,目前这类要经过改划的土地有二百一十幅,如果全部改划成功,足可达到未来五、六年的住宅供应目标。

政府的中期计划,是开拓新发展区,包括新界东北、洪水桥和东涌新填海区等,预计首批住宅单位可于六年后落成。至于二○三五年后长期供应,就要靠中部填海建人工岛的东大屿都会计划。

改划官地 增公营房屋比例

至于公营房屋(包括首置上车盘、居屋、绿置居和出租公屋)和私人住宅的比例,当局一向维持在六比四。由于近来发展商踊跃透过补地价来发展本身的土地储备建屋,以致本财政年度仅过了一半,潜在私楼供应已经达到全年目标,令政府可以稍为放缓出售官地步伐,而且可以调整官地开发的公私营百分比,结合私人发展商的土储开发,仍然达到公私营单位六比四的供应目标。

因此,在短期供应方面,当局把这二百一十幅土地所能兴建的单位比例,调整至公私营七三比,当中最近找到的二十六幅,更调整到八比二。

现时楼价高至大部分市民难以负担,「上车难」的民怨不止,同时私楼租金又贵,公屋平均轮候时间达四点六年,远超当局的三年轮候期指标。增加官地用作兴建公营房屋的比例,好处是透过增建居屋、绿置居等,令更多家庭可以首次置业安居,同时增加出租公屋的供应,缩短轮候时间。

不过,要达到这个目标,还有几点不明朗因素。

其一是私人发展商拨出土地储备的意欲。近年他们踊跃补地价推出土地建屋,原因是内地发展商来港竞投官地扯高价格,令本地发展商不得不「自掏土地荷包」来维持业务需求。在中央叫停内地商家来港抢地后,如果导致本地商人重新加强对官地的倚赖,减少补地价项目,政府就难免要再度调整官地用途比例,以免私楼地少而刺激楼价上扬。

建配套设施 恐受拉布影响

其二是这二百一十幅土地改划过程面对的困阻。政府为公屋觅地难的重要原因,是面对地区人士反对,有的担心公屋密度高影响区内设施运用,有的害怕压低区内楼价。如果城市规划委员会参考地区人士反对意见后,拒绝更改土地规划用途,政府的算盘就难打响。

其三是建设社区配套设施的阻滞。兴建公屋还需要其他社区设施配套,而兴建这类设施又往往需要立法会通过拨款,就算这类拨款争议不大,却往往受其他议题的拉布殃及,供应因而拖慢。

面对这些因素,政府较有能力控制的是土地用途,如果直接申请改划为出租公屋,地区阻力必大,但是,如果改为居屋和绿置居,相信阻力较小。而绿表户成功购置新居后,就可以腾空单位让轮候者上楼。行政长官林郑月娥有意大建绿置居,关键是要确保其定价和质素够吸引力。

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关键词: 地建 力大 公屋