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莫被地王削弱风险意识

时隔九个月,本港又出现新住宅地王,发展商看好后市,势必加剧楼价上升的心理预期,青年首次置业“靠父干”的个案日增,有的是父母应付子女实际居住需求,帮上一把,有的却是父母借子女名义买楼投资以避“辣税”,反映部分市民的风险意识,逐渐被不断上涨的楼价麻痺。

长沙湾临海地皮由信和牵头的财团组合,以一百七十二亿八千八百万元投得,创下至今最大宗的住宅用地成交纪录。今年以来,本港住宅土地成交款额已经三度打破纪录,商业、酒店用地纷纷出现新地王,连补地价也创下单一宗最高纪录。

这些纪录,大部分由本地财团创下,并非内地发展商天价夺得,反映一向作风比内地踏实的本地发展商,亦对后市相当乐观。

长沙湾地王的诞生,除了地少息低和拥有全海景的因素,还有面积庞大,可建逾千个单位,平均每方呎楼面地价一万七千五百元,并未打破今年二月鸭脷洲地王的二万二千元纪录,这反映了长沙湾和港岛南区的差别。

面粉价高 刺激二手市场

不过,从附近现楼新近一宗成交呎价达一万八千元反映,今次发展商买地成本的“面粉价”,已经相当贴近现楼“面包价”,业内估计这幅地王日后卖楼,呎价会至少去到二万七千元。

地王成交价公布后,区内二手市场业主纷纷封盘或反价,反映卖地成绩刺激了二手楼市的升值预期,会否令楼价正在放缓的升幅又再扩大,两、三个月后就会有实质数据反映。

差饷物业估价署的最新住宅楼价指数,到九月止已经连升十八个月,而且连续十一个月创新高。虽然今年第三季楼价升幅,已经由第二季的百分之五缩窄至百分之一,而九月升幅是九个月来最窄,但是,二手市场续有创下屋苑最高价纪录的买卖,而一手新盘去货情况亦不俗。

“父母盘”增 投资宜量力

楼价持续上升,首期门槛又高,一些首次的置业人士,不得不去购买以“面积”就价的“纳米楼”,或者求助父母帮补首期,导致市场不断出现“父母盘”,计算供款和入息比率的置业购买力指数,升到百分之六十八,即市民要用超过三分二的月入来供楼,连金融管理局都警告要控制好还款风险。

可是,现时楼价已经升到接近九七年高峰的双倍,市场又不断释放对后市乐观的讯息,以致有父母就算子女没有需求,都抱着投资保值或升值的心态,用子女的名义去买楼,以子女的首次置业身分避过“辣税”。部分人士还把自己拥有的自住物业重新抵押,来借款应付买楼首期,变成同一时间要应付两个物业的还款。

市场对后市乐观,一大原因是预计美国加息和缩表两大收紧银根措施步伐缓慢,租金走势又反映居住刚性需求持续增加。不过,本港根据联系汇率机制,早晚要跟随美国加息,而未来新楼供应亦正不断增加,买楼自住和投资都须量力而为,以确保自己在市况逆转时,不会连本已拥有的物业也失掉。

(来源:《星岛日报》)

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关键词: 地王 意识 风险