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“首置上车盘”面对高地价烦恼

《星岛日报》1月25日发表题为“‘首置上车盘’面对高地价烦恼”的评论文章,全文内容如下:

继上星期龙翔道地皮创下九龙每方呎楼面平均地价新纪录后,位近秀茂坪的安达臣道地皮,又在多达二十五个内地和本港大中小财团入标角逐下,以市场估计的上限价批出,反映地产商不惜高价补充土地储备,来应付后市需求。

这是安达臣道原石矿场一带首幅推售的官地,由于位居半山,坐拥维港景观,加上龙翔道刚诞生新地王,市场早已调高了地价预期,结果由华懋旗下公司以三十一亿一千二百八十万元投得,平均楼面呎价一万二千元,贴近市场估值上限。

地皮卖得好价,除了因为本身的优越条件,还因为买家补充土储需求甚殷。投得地皮的财团,近年市民对其印象最深刻的是卷入千亿元争产官司,不急于投地和售楼,甚至有落成多年的“高龄货尾”出售。今次进取投地,显示公司策略改变,尤其是货尾去得七七八八,需要补充土储。

去货加快 抢补充土储

不止华懋,不少地产商这一两年亦积极补充土地储备,港府这个财政年度录得破纪录的大宗补地价收入,就是因为有坐拥新界大量农地的大地产商,眼见竞投官地价钱甚高,改为把手头农地改建住宅。又有地产商加快市区收购旧楼重建步伐。部分没有大片农地的地产商,则不惜高价抢投官地,导致地王频生。

政府“辣招”把大量买家推向一手市场,当年低价投得土地的发展商,在当前市道下得以高价大量去货,不得不补充土储,以免业务无以为继。由于大量去货又盈利丰厚,发展商有大量现金回笼,充实买地财力。只要新楼和楼花继续好卖,这个楼价和地价迭创新高的循环就持续上演下去。

与此同时,美元汇价处于弱势,减低了外资大量迁离本港涌去美国的忧虑,近日股票市场成交,更有外资追货的踪影,市场资金继续泛滥,令包括物业在内的投资产品价格持续坚挺。

财政盈余丰 须善分配

虽然政府增加推出土地,但是楼市消化能力很强,发展商觉得政府大增土地的能力有限,尤以市区土地为然,故此愿意冒较大的价格风险,来投地发展。有会计师行估计,本财政年度政府卖地和补地价等收入,会破纪录达到一千六百亿元。以现时的乐观气氛,以及市民“饿楼”、发展商“饿地”的情况,这方面的骄人收入,可能维持到新财政年度。

如何善用巨额盈余作财富再分配及社会长远发展投资,将成为财政司司长拟订新一年财政预算的“快乐烦恼”。

当局面对的另一个烦恼,是预留了安达臣道一幅地皮作为首个“港人首置上车盘”,打算采用发展商合作的方式,兴建以夹心中产阶层为对象的资助房屋,以昨日的高地价推高楼价效应,日后“首置上车盘”出售折扣率太低,将连中产都难以负担,折扣率太高则或会引起基层或纳税人反弹,这方面本已不易平衡,而地价愈高,“首置上车盘”的定价难度将愈大。

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关键词: 地价