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天价收楼 市区重建难上加难

《星岛日报》5月8日发表题为“天价收楼 市区重建难上加难”的评论文章,全文内容如下:

市区重建局就西营盘一组旧楼提出每方呎二万三千五百多元的建议收购价,首次冲破二万元大关,并且远远抛离目前纪录。这将加强旧私楼业主待高价而沽的心理,推高旧区重建的成本和困难。

本来市建局最高收购价纪录,是去年底开启的土瓜湾和红磡交界一带三个项目,收购呎价接近一万六千元。今次的建议收购呎价比这个价钱高逾四成,包含时间和地点两大因素。

时间方面,本港楼价连升二十四个月,市建局按照同区七年楼龄单位价钱拟订收购价,自然水涨船高。地点方面,今次收购目标位于供应向来紧张的港岛区,且邻近西营盘港铁站,而这一带楼宇成交呎价已升至三万八千元。

增市建局亏本风险

由于港岛楼宇有价有市,私人发展商收购旧楼重建比较积极,市建局近年较少提出港岛区的新重建计划,这一两年把精力集中在九龙大角嘴,以及土瓜湾和红磡一带旧楼。今次计划由于并合附近的游乐场用地,进行综合发展,私人发展商的兴趣难免减弱,市建局则可以透过综合发展来改善社区环境。

现时港岛区楼龄七年的单位售价,与新楼相差无几,市建局按照机制提出的建议收购价,虽然令人咋舌,只是反映近年港岛楼价的高企。至于高价收楼,将增加市建局的财政风险,同时增加旧区重建的难度。

市建局面对的风险,主要从收楼到拆卸重建卖楼,当中经过好几年的时间,期间如果楼市平稳或者向好,市建局有利可图,但是一旦楼市转势,市建局就可能亏本,收购价愈高,亏本风险愈大。市建局的前身土地发展公司,就是在亚洲金融风暴楼价急跌后周转不灵,面对破产危机,要政府注资百亿元打救。

以往旧楼没有用尽规划容许的发展地积比,让市建局有较大的利润空间降低风险,但是,这类市区“肥肉”现已消化得七七八八,土瓜湾和红磡一带有沙中线带来的升值潜力,其他地区就未必有这类对楼市下跌影响的缓冲条件。

缩收楼至重建时间

现阶段的市场心理认为楼市会持续上升,市建局高价收楼,将加强市场对楼价向上的心理预期,并且刺激旧楼业主面对收购时的叫价更强硬,这将导致市建局和私人发展商,在收购市区旧楼重建方面,增加成本风险,而发展商亦更难收购到八成业权去法庭申请强行拍卖,展开重建。

市区重建,是现时增加住宅供应、纾缓楼价上升压力的重要途径,市建局和发展商都担任重要角色。可惜,部分市建局公布了的收购重建计划,搞了超过十年,有的面对业主“吊起来卖”,有的虽然完成收购程序,却因为市建局未完成总纲发展图,至今仍然未动工兴建。市建局宜加快重建步伐,缩短收楼至卖楼年期差距带来的价钱风险,并更有效率地纾缓市区“楼荒”。

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关键词: 难上加难 天价