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居屋降价益买家 难惠众多向隅者

《星岛日报》6月30日发表题为“居屋降价益买家 难惠众多向隅者”的评论文章,全文内容如下:

政府增加拨地兴建居屋等资助出售房屋,并且借市区重建局之力提早推出“港人首次置业”盘,又改变订价模式,形成加大折扣之效,有幸中签者可大降上车负担。不过,对人数庞大的等候上车一族而言,只是杯水车薪,加上私楼楼价料更高企,置业仍然是难圆的梦。

居屋以帮助中层收入市民首次置业为目标,现时居屋订价机制是由市价牵动,打个折扣,形成售价随同市价节节上升,导致最新一期有居屋最贵单位估值接近九百万元,打七折后以六百三十万元开售。要是这套计价方式不变,迟早出现估值千万元的居屋,与目标资助对象的负担能力距离,愈拉愈远。

即使居屋愈来愈贵,但因私人住宅楼价狂飙,认购仍然极度踊跃,最新一期就收到逾十五万份申请,超额三十三倍,创下当局恢复出售居屋以来最高纪录。一些符合入息资格限制的申请人,个人财力根本买不起,而靠父母等亲友帮忙上车,导致居屋和私楼一样出现“父母盘”。

现在政府提出改变居屋订价的计算方法,以市民负担能力为主导,以“无楼家庭”月入中位数作参考点,确保每期居屋至少有七成半单位在其负担能力范围,以最新一期居屋的估值计算,售价大约会低到五二折。

占用私楼地 减私楼供应

依此基准,以收入较居屋为高市民为对象的“首置上车盘”会打六二折;鼓励公屋居民由租转买,腾出所住单位的绿置居会打四二折,全都比七折买楼便宜。 

比起原本的计价方式,这个安排属于“先甜后苦”,原因是市民享受了较大的折扣买楼,日后转售时要补回的差价会较大;不过,现时最需要解决的问题,是降低市民上车门坎,避免出现“天价开售”的资助房屋,让市民有能力买到。

当局维持转售补价安排,避免产生纳税人巨额补贴,也不会出现纯粹按建屋成本计价产生的不同地区居屋同等价钱的现象,维持比较公平的安排。

不过,单靠变相调高折扣,受惠的只是幸运中签的市民,仅占申请者极少比例。要更多人受惠,就要增加供应。当局宣布把九幅原本划作私楼用途的土地,改划为公营房屋用途,提供一万零六百个单位,部分将用作资助出售房屋。此外,市建局原计划在明年第二季落成的红磡马头围道新盘,亦可提供四百五十个单位作首置盘,可以比安达臣道首置盘早些投入市场。

刺激楼价升 上车更加难

可是,单看最新一期居屋收到的十五万份申请,就可知道这些额外供应仍然僧多粥少,远远不敷需求。

此外,这些额外供应,是从私楼用地调拨过来,难免令私楼供应比预期少,要是到时私楼供应未能达到年均一万八千伙的目标,势必推高楼价,令本已热火朝天的楼市热上加热。

当私楼楼价继续飙升,就有更多市民买不起私楼,要申请居屋或首置盘来圆置业梦,倒过来令本已严重超购认购的资助出售房屋更加求过于供。要是私楼租金随楼价成本上涨,还会驱使更多人申请出租公屋,令轮候公屋人龙长上加长。

资助出售房屋扩大折扣,中签的幸运儿得以减轻负担,但是,大部分向隅者却可能面对更难上车的困境。要改变这现象,只能靠大量增加资助出售房屋的供应,以及出现私楼价格下降的市场环境。除非政府有能力大量增加土地供应,否则目前十个茶壶五个盖的困局,恐怕难以改变。

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关键词: 居屋 买家