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公私营合作拓地 须谋民商官三赢

《星岛日报》7月22日发表题为“公私营合作拓地 须谋民商官三赢”的评论文章,全文内容如下:

土地供应咨询民意,虽然众说纷纭,但是基本上大家都同意需要大增供应,才能够应付庞大的居住需求和纾缓楼价。在土地供应专责小组列出的各项建议中,最能够大幅增加供应的选项,是在本港中部填海建立东大屿都会,但需时甚久,而中短期最能够达到这目标的方案,莫如由发展商动用其庞大的新界农地储备。

专责小组在咨询文件列出的多个选项,无论是发展郊野公园边陲,还是发展新界棕地,只能收到“小修小补”的凑合效果,而且各自面对不同的阻力,包括环境问题,安置土地上的商业活动和就业人士的问题,要花很多时间和气力去克服障碍。

至于发展商手上的农地储备,粗略估计超过一千公顷。这些土地储备已经厘清了业权,而且不少遭荒废,在“晒太阳”,就算有人耕种的,都只是短期租约,收回发展困难不大,关键在于有甚么诱因,促使发展商把这些土地拿出来建屋。

官商博弈 适当平衡利益

行政长官林郑月娥早前提出公私营合作的方向,据本报报道,政府的初步构思,是容许发展商提高有关土地的地积比,有的甚至可以增加几倍,同一块地可建单位因而大增,土地价值亦会大升,而这些额外楼面面积,将由发展商和政府按一定比例瓜分,政府用来兴建公营房屋,而发展商须为自己额外得到的楼面面积补地价。

现时发展商拥有的大片农地,部分位于交通不便的偏远地区,要是拿出来作大规模发展,与政府合作完成基建配套,将可以把大片荒废的土地“活化”成大型屋苑,政府又可以解决公屋觅地难的烦恼,把分得来的土地兴建出租公屋和居屋、绿置居、首置盘等资助出售楼宇,无论私营和公营房屋都可以大增供应,应付市民的居住需求,如果安排得宜,属于三赢之局。

这项安排的难处,是土地原本属于发展商,须由发展商就某片土地提出发展计划,交由当局审批,主动权掌握在发展商手里,而发展商势必盘算从中可以得到多少利益,以及发展计划对整体楼市的影响,当中涉及发展商、政府与舆论民意之间的微妙博弈。

除非社会死抱宁愿“无屋住”都不要“益”发展商的“累斗累”心态,否则就要面对现实产生的分帐安排和分帐比例,怎样才不算“官商勾结”,在发展商、政府和市民大众三方的利益上,做到三者都愿意接受的安排。

确保供应 避免此消彼长

在分帐安排上,有人会提出发展商原有的楼面面积也有升值,都应该补地价和计入分帐。分帐比例方面,究竟政府应该以全部还是额外楼面面积计算,与发展商应该五五分还是七三分,政府分得多,发展商会对计划失去兴趣,政府分得少,又会被批评让发展商牟取暴利。

至于对楼市的影响,大型发展商必会计算清楚才参与计划,避免推低楼价,甚至可能在投标官地方面放软手脚,继续操控市场供应,日后政府卖地就可能相当依靠没有多少土地储备的发展商承投。

当局须因应各种可能出现的反应,制定应对方案,以免不同种类土地供应途径出现的互相抵销情况,或者引爆“官商勾结”的政治炸弹,并且必须确保达到市民、政府和发展商三方共赢的目标。

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