首页 > 新闻 > 星岛社论 > 正文

增地积比有助纾楼荒

《星岛日报》7月28日发表题为“增地积比有助纾楼荒”的评论文章,全文内容如下:

综合官方数据,私楼短期潜在供应量下跌,公屋供应量又远未达标,恐更难令楼市降温。由于觅地不易,增加住宅供应的可行方式之一,是放宽地积比,让同一幅土地上可以兴建较多单位,来应付市民置业的庞大需求。

根据运输及房屋局最新发表的数字,到上月底为止,未来三、四年的私人住宅潜在供应量达九万三千个,由去年六月底的九万八千个高峰,逐步滑落至二○一六年九月底的水平。

当局计算潜在供应量的方式,是把建筑中的单位减去已售楼花的单位,再加上现楼货尾和已批出土地并可以随时动工项目。以今年第二季末和第一季末比较,建筑中的单位多了三千个,但是已批出土地等待动工兴建的单位却少了六千个,导致整体潜在供应量减少了三千个。

政府长远房屋发展策略的建屋目标,是平均每年供应二万个私楼单位。以未来三、四年潜在供应九万三千个单位这最新数字来计算,保守估计每年平均仍然超过二万个,达标有余,但是由于数目有所减少,难免影响市场心理预期。

公屋供应不达标 须急追

至于包括出租和资助出售的公营房屋潜在供应,则距离目标尚远。房屋委员会公布未来五个财政年度的建屋量,只有现财政年度象样一点,达二万七千一百个,如果加上市区重建局和房屋协会兴建中的资助出售房屋,包括居屋和首置盘等,相信可以达到长策定下的每年供应二万八千个的目标,可惜是只此一年。

之后四年的房委会建屋量,预计都不足二万个,到二○二二至二三财政年度,更低至不足一万五千个,就算加上市建局和房协的资助房屋和出租公屋供应,都远未能达到二万八千个的目标。

当局每次推售居屋等资助房屋,都录得庞大数目的超额认购,恍如杯水车薪,至于出租公屋,最新平均轮候时间已经延长至五点一年。这些公营房屋供应严重不足的话,将令更多中下层市民”滞留”在私楼劏房等小型单位,导致私楼租金居高难下,楼随租贵。

市场触觉灵敏的发展商,近来调高了兴建中小型单位的比重,政府部署推出一手单位空置税,豪宅单位去货向来较慢,较大机会堕入税网,中小型单位则在庞大需求下,去货灵活性高,速度也快。

面对住屋供求失衡、公屋土地尤其不足的局面,政府考虑多个途径,其一是继续排除万难增辟土地;其二是更改私楼和公营房屋供应比例,增加公屋供应,但就要设法避免楼价因私楼供应减少而飙升;其三是增加地积比。

增加密度 须避免副作用

政府考虑中的公私营合作发展计划,就是容许增加发展商所持有新界农地的地积比,与政府摊分由此得出的额外单位供应,发展商在补地价后可兴建更多单位,政府则增加了公营房屋用地。

此外,也有发展商愿意补巨额地价来换取提高地积比,为独自发展的新界项目大增单位供应。

至于市区重建,私楼方面有市区重建局也希望增加地积比,以提供更多地面活动空间来换取楼宇建得更高;公屋方面有房屋协会重建屋邨,提高发展密度,尤以原启德机场附近的屋邨为然。机场搬迁后,撤除了因航空安全而订下的楼宇高度限制,要是九龙塘能够改变城市规划,可以大增市区私楼供应。

增加楼宇发展密度,对改善市民居住环境来说,不是最理想的方法,但在土地供应受到种种掣肘的现实环境,如果能够做好交通和环境配套,避免产生大塞车、空气差和采光不足等副作用,增加地积比不失为纾缓”楼荒”的务实途径。

相关阅读
关键词: 地积 楼荒