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楼市初现跌 承接力仍强

《星岛日报》9月29日发表题为“楼市初现跌 承接力仍强”的评论文章,全文内容如下:

连升二十八个月的本港楼价终于略告回落,一度热火朝天的市场气氛稍为降温,是否成为楼价趋势转角位,还要看多一、两个月的数据。由于小型单位价格及大小单位租金全面续升,反映市场有一定刚性需求,成为挺住楼市不致狂泻的重大承接力。

差饷物业估价署公布,上月住宅价格指数为三九三点九,比七月微跌了不足百分之一,但是与去年同期相比,仍然升了差不多一成六。至于租金指数则连升七个月,去到一九五点七的历史高位。

差估署的数据并不令人诧异,过去几个月楼价指数虽然续升,但是升幅不断收窄。看诸楼市,新盘销售开价纷纷趋向保守,贴近同区早前推出新盘楼花的价格,还有新盘价格与同区现货新楼看齐,最近更有平均每方呎价钱九千多元的新盘楼花推出市场。发展商开盘价不复进取,而首批去货后亦多原价加推。部分发展商还增加优惠,变相减轻买家成本来吸客。

二手市场少了发展商提供优惠的因素,楼价变动更加明显,对差估署指数的影响更实时和直接。就算不少业主没有调低开价,但是近来扩阔议价空间,而且多了低于市价成交的个案。

一手贴市价 二手低市价

造成这种现象,部分原因来自个别发展商销售的策略,例如有在本港"初试啼声"的内地发展商采用薄利"速"销的策略,而主要原因来自大环境,既有加息预期,又有政府推出"楼市六招",规定新盘开售每批要占单位总数至少两成,以及推出一手单位空置税,增加发展商囤积成本,和难以"挤牙膏"式卖楼,令市场预期供应量增加,预计下季会有新一波推售高峰。

在这种楼市可能转势的气氛下,市场心理预期出现调整,二手业主更要面对一手楼盘增加供应的竞争,立场因而比前松动,但有实力持货,没有恐慌性抛售,买家亦不轻易屈服,有耐性花较长时间,与业主议价拉锯。

在差估署数据中较能反映市场刚性需求的,是租金数字,绝大部分人租楼都是为了应付居住需求,租金指数亦对经济变化较为敏感。与去年八月相比,楼价指数十二个月内累升近一成六,租金指数则升了百分之五点四,升幅较逊,但是展现的韧力较大,在大中型单位楼价按月纷挫之际,各类型面积住宅租金仍然上升。

短期因素 观望《施政报告》

刚性需求也表现在实用面积四百三十一方呎以下的单位价格指数,上月逆市上升,与一年前比较,升幅跑赢其他面积的单位,反映不少市民因为组织小家庭或其他方面的需要,就算经济能力买不到中型单位,都愿意咬紧牙关拼一口气"上车"。

究竟八月楼价指数由升转跌,是标志楼市进入下跌周期,抑或只是两、三个月的短期调整,政府政策和经济环境因素有直接影响。

长线而言,楼市脱离不了经济大环境,现时本港经济仍然蓬勃,就业稳定,要视乎日后加息步伐,以及中美贸易战对内地和本港经济的影响。

短期因素则视乎政府政策。刚公布的政府卖地计划,本财政年度首三季的卖地可建屋量约九千八百多伙,只及年供一万八千伙的目标约五成半,第四季供应量能否急起直追,直接影响市场心理。

此外,去年这段日子市场出现等待《施政报告》的观望期,在《施政报告》未见为楼市降温的有力措施后,楼价加快飙升,直至当局提出"楼市六招"才逐渐收敛,现在市场又来到留意今年《施政报告》有何良策的阶段,但观乎政府手中可打的牌,有效增加房屋供应的招数料暂难出现。

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关键词: 接力 楼市