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增地积比 做大建屋个饼

《星岛日报》10月4日发表题为“增地积比 做大建屋个饼”的评论文章,全文内容如下:

行政长官林郑月娥下星期三发表《施政报告》,房屋问题仍然是市民关注的"重中之重",不同阵营的政党都建议:把公营和私营房屋比例,由现时的六四比改为七三比。不过,任何比例上的调整,都应该靠"做大个饼"来达成,绝不能减少私人住宅供应量,以免刺激楼价及租金上涨。短期解决方法,是放宽楼宇地积比,让同一块地可以建成更多住宅单位。

公营房屋包括出租公屋和居屋等资助房屋。正在接受申请的新一期市价五二折居屋,预计超额认购可能达四十倍,至于公屋轮候时间则不断延长至四点三年,政党因而要求调升新落成公营房屋比例。

私楼纵降比例 实数不能减

不过,如果公私营住宅供应此消彼长,以减少私楼兴建数量作为代价,就会产生私楼因供不应求而价租齐涨的后果,导致买不起私楼的市民增加,更多私楼住客,尤其是劏房户,要承受更高的租金,因而要申请公屋。政党本来希望透过增加公屋供应来缩短轮候时间,势必因为多了人申请公屋而事与愿违。

只有公私营住宅皆增,做到平衡供应,才能够打破这个困局,令私楼楼价和租金有秩序下调,对公屋的需求增长亦有望放缓。

问题是增加房屋供应需要足够的土地,政府过去几年加快推售土地来增加房屋供应,但是在开辟土地方面进展缓慢,结果是已做好规划和基建能供实时建屋的"熟地",出现捉襟见肘的现象,甚至有无以为继的隐忧。

要做到增加公屋而私楼不减,须开拓更多"生地"变为"熟地",而在目前"熟地"有限的环境下,惟有尽量在有限的土地上兴建多些单位。

增发展密度 须附交通配套

要同一块地多建单位,就须放宽地皮与楼面面积的比例限制。香港回归初期遇上亚洲金融风暴,楼市供过于求,政府规划启德等新地区的发展,地积比定得较低,希望减低人口密度,营造绿色宜居城市。今天房屋供求出现一百八十度转变,原先规划的发展又因为政治阻碍而推迟了进度,急须设法避免出现供应断层,短中期而言,提高地积比可收立竿见影之效。

城市规划委员会已经通过增加启德发展区的密度,最近政府又向城规会申请,增加新界东北粉岭北和古洞北八幅土地的地积比,以额外增加一万个单位。

增加人口密度,必须做好各种配套,当中交通负荷是最明显的问题。新界东铁已经"逼爆",当局在落马洲支线预留了古洞站,将令东铁百上加斤。当年"五线齐发"的港铁现在只剩下一条沙中线尚未完成,应该积极部署兴建新界北环线,以及第三条贯通新界南北的铁路线。至于启德一带的公共交通网络,亦应及早定夺,以免居住问题略纾缓,交通问题又起。

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关键词: 地积