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山顶地王流标 续为豪宅降温

《星岛日报》10月17日发表题为“山顶地王流标 续为豪宅降温”的评论文章,全文内容如下:

距离发展商以破纪录补价投得港铁黄竹坑站上盖物业发展权仅两个月,山顶地王却流标,反映发展商对豪宅后市看法趋向谨慎,与政府心目中地皮价值出现落差,为楼市增添一项降温因素。

估值超过二百四十亿元的文辉道地皮,是港岛山顶所余无几的豪宅地皮,推出招标时间,正值楼市股市皆受加息和贸易战等因素困扰。为免流标引起恐慌,政府强调原因是不愿贱卖土地,并且举出四年来三幅流标官地最后重推时,都成功售出。

由二〇一四年三月至一六年一月,先后有大埔白石角、青衣细山路和元朗凹头地皮流标,当中有的是因为地皮本身质素,有的是因为推出时间正值楼市调整或观望期,发展商以保守价投地,如果流标下次可以再投,如果以“死鸡价”“执到平货”,日后好市自然可以卖个盘满鉢满,即使市况转差亦有机会赚取“微利”,封好蚀本门。

空置税逼加快推盘

今次地王流标,推地时机是主要因素,全球央行都趋向缩减市场资金供应,中美贸易战会否升级扩大,犹如市场头顶上的悬剑,令内地更加严管资金流出,避免人民币无序贬值和金融动荡,这些外围因素本已令资金退潮,加上本港又进入加息周期,都对资产价格构成压力,尤以豪宅等贵价资产为然。

除了这些市场因素,豪宅还要面对空置税的政策因素。以往发展商就旗下豪宅采取惜售策略,避免贱卖自贬身价,而顶级豪宅更是卖一间少一间,不轻易放手。政府推出空置税打击一手楼囤积,豪宅市场因而受到较大冲击,发展商近来积极推售豪宅货尾单位,一手市场增加了供应,导致二手市场业主也减价求售,还价数十万元都有商量,中半山更有豪宅业主把叫价调低一成半。

小单位仍显承接力

豪宅本身并非必需品,再加上外围经济因素可能降低,外商和内地人士对本港豪宅的需求,对资金流向的反应比较敏感,市场近日出现降温,亦影响到发展商的投标态度,今次山顶收到五份标书,出现六家发展商合组财团的情况,反映有发展商采取分摊风险的策略。

差饷物业估价署的楼价指数连升二十八个月后,在今年八月结束,豪宅跌幅就比中小型住宅大。中小型住宅较能反映市民的实际居住需求,近来推售的中小型单位楼盘,只要发展商不是“进取价”开盘,反应都不俗,市场仍然有一定承接力。

山顶地王流标,是空置税效应和市场因素双结合,反映发展商对豪宅后市的看法,以及与政府的角力。至于这个看法会否包括中小型住宅,则还须视乎日后政府推出中小型住宅地皮招标的反应。

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