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大减私楼地 楼价难急跌

《星岛日报》12月29日发表题为“大减私楼地 楼价难急跌”的评论文章,全文内容如下:

政府公布新一季卖地计划,至明年三月底为止的本财政年度私楼土地供应,仅可建成一万三千八百五十个单位,比往年大减数千个,提早配合长远房屋策略修订的私楼供应目标。新增供应大幅放缓,预计正在下调的楼价因而不会硬着陆。

根据差饷物业估价署数据,私人住宅价格从今夏高位已经回落超过百分之三,而两天前开标的启德跑道住宅用地,价钱比上月开标的同区地皮跌了一成二,扣除地理位置和景观等因素,下调幅度在市场预期之内。现时楼价之贵仍然超过不少市民的负担能力,楼价和地价适度调整,纾解民怨和降低“爆煲”风险,有利市场健康发展。

政府未来三个月将公开招标出售的五幅地皮,除了一幅贴近启德邮轮码头的商业和酒店用地之外,其余四幅住宅用地,启德占了两幅。政府昨日又批出启德体育园的建造及营运合约,下季动工,预计四年后落成,到时区内不少住宅和商场都入伙,邮轮码头不再陷于“孤岛”状态。这些因素,有助承托正在招标的首幅启德跑道望维港烟花景的地皮价钱,启德地价是否进入下降轨,要视乎下月这幅地皮开标结果才能够确定。

提早配合长策新目标

另一个承托楼价不致大幅下滑的因素,是下季卖地,连同市区重建局和港铁推出的地皮,以及私人发展及重建项目,当局预计合共可建三千九百五十个单位,整个财政年度合计的土地供应,可建约一万三千八百五十个单位,比过去两年每年都超过二万个单位为少。

当局早前修订未来十年的房屋需求预测,并且把公私营住宅新增供应比例,由六比四改为七比三,因而把平均每年提供可建一万八千个私楼单位土地的目标,调减至一万三千五百个,下季推出私楼土地建屋量大减,可以说是提早朝这个新目标进发,令本财政年度土地供应可建成单位数量,只是轻微超出新指标五十个单位。

更值得注意的是,未来市区私楼的新增土地非常有限,本来位于九龙东半山安达臣道的无敌海景地皮,又由私楼改划为居屋等公营资助房屋,导致未来私楼供应更加倚赖在新界的土地,亦可能拉阔市区和新界私楼的价格差距。

私楼地改划居屋地增

不过,市民注意到这些支撑楼价的因素时,亦要留意一些可以拖低楼价的因素,尤其是短期供应。由于过去几年的私楼土地供应超标,即使本财政年度供应大减,但是结合上两个财政年度,三年来平均每年土地供应仍可建近二万个单位。

此外,早前“超标”推出的土地,所建单位陆续落成应市,当局预计未来三、四年,可以供应一手市场的私楼单位约有九万三千个,而当局推行的一手楼单位“空置税”,亦大为缩窄发展商拖延出售的空间。

私楼单位未来几年应市会比往年大增之外,当局亦锐意增加居屋等公营资助房屋,长策大增公营房屋供应比例,当中增加比例最大的是居屋等资助房屋,当局减少本财年私楼卖地数量,部分土地改拨作公营房屋,当中相当部分是用来兴建资助房屋,这方面的供应增加,将对私楼“纳米盘”价构成压力。

楼价正负两面因素角力,当局至今未断定楼价走势,除非出现意想不到的“黑天鹅”事件,预计楼价不会断崖式下插到逼使政府“减辣”托市,目下政府乐见楼价温和有序地下调。