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靠变细楼加供应 增长恐难持续

《星岛日报》1月26日发表题为“靠变细楼加供应 增长恐难持续”的评论文章,全文内容如下:

发展商纷纷以低于市价推售全新楼盘之际,政府连续三季的数据都显示,未来三、四年增私人住宅供应量可达九万三千伙,中短期不愁会"卖断市"。不过,部分新增供应量是靠把原先设计的大单位"劏多劏细",再加上政府调低日后的私楼供应比例,若不能大增土地,私楼供应过了这几年"高增长期"后,前景未明,将削弱楼价调整力度。

本港楼价与市民收入比例扩阔,买楼负担之难续居全球榜首,政府几年来不惜"盲抢地"见缝插针卖地建屋,每年提供的私楼屋地都超过长远房屋策略订下的目标,期间卖出的土地在这一、两年陆续建成房屋,或者建屋进度达到可出售楼花的阶段。楼价高企遇上供应增加,加上外围经济不明朗因素,楼价终于在今夏由升转跌。

楼价转势导致多了潜在买家转持观望态度,以往新盘是以略高于市价推出,仍然能够去货,但是去年第三季推出的新盘,就出现未能清货之局,成为减价货尾才能售出。政府推出一手楼空置税,亦加强发展商的去货意欲。去年尾到今年初,就出现全新大盘纷纷以低于市价推出的局面,有的首批推出时更低于市价两成,一手市场重现热闹。

改地积比 增中小单位

与发展商当年投得地皮时的价钱相比,今天即使低于市价开盘,利润仍然不俗,由于今明两年供应量增多,发展商争相去货,可免累积大量货尾待售,而首批单位低价热销后,可以加价加推,不过,市场上仍然有不少人观望,这些首批热销的新盘,随后开售的几批,逐步加至市价时,去货就不如先前顺畅,未获全数吸纳。

市场这种反应,显示楼价虽然回软,但是仍然与大部分市民负担能力脱节。小型单位尚且如此,较大型的单位更不待言,大单位市场很大程度靠换楼客支撑,但是一来价钱贵,二来换楼若要免交辣税手续繁复,三来自己所住的"细屋"因二手市场承接力低而不易脱手,大单位不及小单位受欢迎。

市场触觉敏锐的发展商,纷纷主攻中小型单位市场,政府统计未来三、四年的九万三千伙供应,占了八成都是中小型单位。这种趋势还会持续下去,本港三大发展商都先后申请更改新界大片土地的用途或地积比,来增加中小型单位供应,其中更有发展商提出重建酒店为每层五十五伙的"巨无霸"住宅大厦。

九万三供应未必能维持

虽然未来三、四年供应量多,但是去年第四季私人住宅施工量,比前年同期大跌七成。有地产代理分析,是首置税令发展商拖慢施工步伐,延后供应以助消化货尾。不过,由于政府卖地条款有规定落成时限,逾期可被罚款,故此,发展商拖慢供应的力度有限,反而是政府把新增公私营房屋供应量,由六四比修订为七三比,令人担心过了这几年后的私楼供应水平。

政府近来改划部分私楼土地,用作兴建公营房屋,最明显把安达臣道多块私宅地改作居屋等公营房屋,私楼地减少,变成"托市"力量,就算发展商"拆细"单位来增加供应,同一块地容纳单位大增,将令社区居住环境挤逼,而且需要有交通、医疗等多方面的社区设施配套,当局如果无法大增土地供应,恐怕几年后私楼供应日趋紧张时,市民不但愈住愈贵,还要愈住愈逼,搭车愈来愈塞。

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