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楼市重拾憧憬 毋忘负资产风险

《星岛日报》2月1日发表题为“楼市重拾憧憬 毋忘负资产风险”的评论文章,全文内容如下:

差饷物业估价署最新楼价指数跌幅放缓,一手楼出现“小阳春”,加上美国联邦储备局议息后“放鸽”,再度为本港楼市带来憧憬。早前有政党希望放宽按揭限制以助市民首次置业,当今市场心理预期楼市回暖,放宽按揭限制恐会刺激楼价上扬,并且增加日后楼市转势,小业主变成负资产的风险,金融管理局数据显示,本港重现负资产,虽数量不多,但警号不容忽视。

楼价过了去年七月高峰期后连跌五个月,幅度达百分之九点二,根据金管局统计,本已销声匿迹两年的负资产个案,在去年末季重现,一些在楼价高位入市又做了高成数按揭的买家,所持物业贬值,就算卖楼都还不清向银行借了的债。

金管局统计这类负资产个案有二百六十二宗,但是,这些个案并不包括向财务公司借二按的业主。由于发展商近年为促销楼盘,向买家提供银行以外的二按安排,让买家可以借得楼价九成甚至十成的贷款,计及这些个案,实际负资产的市民比金管局统计的为多。

中美“手松” 资产价回扬

稍为令人松一口气的是,现时失业率低,不像世纪初减薪裁员成风,市民饭碗和收入有保障,有能力继续供楼,毋须变卖资产。此外,中美这两个全球最大经济体的货币政策都趋向宽松,成为“托市力量”。

美国联储局会议后宣布不加息,本已是市场预期,会后声明和主席鲍威尔的谈话,更是“鸽气十足”。联储局去年底预期今年会加息两次,今次会议后只字不提,强调“保持耐性”,又表示正评估结束“缩表”的适当时机,有机会提早;换言之,两大“抽水机器”都可能放慢甚至停止。至于受贸易战冲击比较大的中国,早已启动降低银行存款准备金等释放资金措施。

美国减轻扭紧水喉的力度,中国又放水,本地市场资产价格早已发力提升,一月份恒生指数升近二千一百点,升幅达百分之八,昨日一度创下四个月新高,地产股表现亮丽。

放宽楼按 买家未必得益

差估署楼价指数虽然至去年十二月为止连挫五个月,但是跌幅正在收窄,去年全年计仍升了百分之一点六。楼价依然处于高位,政府拓展土地未见突破,低息环境又可能持续,令楼市重拾乐观气氛,这时候如果放宽按揭限制,恐会对楼价火上加油,结果新买家首期负担成数低了,楼价却高了,受惠程度被抵销,只是增加了发展商收入。

此外,中美放宽货币政策的背后,是基于对经济发展的忧虑。联储局就形容美国经济增长由“强劲”改为“稳步”,美国政府一度因预算案边境围墙拨款争议陷于停摆,中美贸易纠纷,损害经济,都令联储局放慢“收水”来挽救。要是这些负面因素逐一化解,经济恢复强劲,通胀升温,联储局可能又要面对加息压力。

因此,市民置业投资,仍须保留充足的缓冲空间,切忌借得“太尽”而增加变成负资产之险。

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