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楼市寒风稍减 隐忧仍在宜审慎

《星岛日报》3月3日发表题为“楼市寒风稍减 隐忧仍在宜审慎”的评论文章,全文内容如下:

随着中美贸易战微现曙光,楼市负面因素稍减,周末成交气氛继续回暖,而新财政年度的卖地计划预示未来私人住宅供应大减,美国今年又有机会停止加息,也加强本地楼市的抗跌力,令一些早前抱持观望态度的潜在买家,重新考虑入市。

差饷物业估价署的住宅楼价指数,自去年八月开始连跌五个月,累积跌幅百分之九点二后,到今年一月首现轻微反弹,市场重新出现“小阳春”的憧憬。

差估署数据显示:今年一月楼价比去年十二月回升了百分之零点○八,不足千分之一,虽然升幅轻微,但是扭转了五个月的跌势,楼市是否再度转势向上,有待未来几个月的表现来确定,而近月市场一手热门新盘去货理想,二手成交亦重新活跃,出现春苗。

楼市寒风稍减,其中一个原因是发展商一改市旺时期加价开盘的策略,而是贴近市价甚至低于市价出售,再视乎市场反应,决定加推时的定价策略。有市区大型新盘去年底比市价低两成推出首批单位,刺激了市场购买欲,扭转市场的冷淡气氛。

新私楼供应随卖地减

经此一转,一手新盘近两个月销情回复畅旺,带动二手成交亦回升,今年一月整体楼宇买卖注册宗数,就结束两个月的跌势而回升,而且交投量比去年十二月急升八成,而纯住宅的交投量更升了一点二倍。

私楼市场未继续下调,还拜政府决定改变新增公私营房屋供应比例所赐。港府几年前加快卖地,现在建成新楼大增,去年新楼落成量更接近二万一千伙,创下十四年来新高,预计未来两年每年落成量仍会逾二万伙,超过长远房屋策略的年供一万八千伙目标。不过,当局公布未来公私营房屋新增供应由现时的六四比改为七三比后,预料过了这几年高峰期,私楼供应将回落。

刚公布的新一年《财政预算案》和卖地计划,证实了市场的预期。新财政年度卖地表可供兴建住宅单位只得八千八百个,是十多年来最少,连同铁路上盖发展、市区重建局及私人发展项目,预计全年潜在土地供应可供建屋只得一万五千五百伙,比本财政年度的二万五千五百伙大缩近四成,而预计未来五年,每年平均落成量约为一万八千八百伙,比去年的预计少二千伙。

外围反覆市况阴晴难料

外围环境方面,去年楼价下跌的两大外围因素,一是美国联邦储备局加息,二是中美贸易战打击经济。现在美国经济增长放缓,令联储局可能放慢甚至停止加息,减少了本地银行的加息压力。至于中美贸易纠纷,近来亦微露曙光,令市场减轻了忧虑。

由于楼市寒风稍为转弱,未现大幅下跌迹象,政府也转为小心行事,施政重点因而不会放在“减辣”,而是防范楼价重新飙升。

楼贵租贵,势将有人呼吁政府津贴市民“上车”及津贴基层市民租金,但是,这些措施会为楼市提供新刺激。一间劏房月租五千元,政府如果向租户提供一千元租金津贴,业主可能实时加租一千,租户只会空欢喜一场,租金负担没有减轻,还因为此举推高整体租金市场,连累没有资格享受租津的市民都要承受加租之苦。政府津贴市民买楼,同样会刺激整体楼价上升。现阶段政府不宜推出任何可能刺激楼价上扬的举措。

不过,中美贸易战战况反覆不定,内地与香港经济仍然阴晴难测,加上欧洲金融存在重大隐忧,随时出现大波动,触发全球震荡,故楼市的负面因素尚未除,市民对入市须采取审慎态度,不应受市场气氛影响而操之过急,宜看清楚形势才定进退。

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