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地价狂飙 政府要加力降温

《星岛日报》5月8日发表题为“地价狂飙 政府要加力降温”的评论文章,全文内容如下:

启德新地王以超乎市场预期的一百二十五亿九千万元成交,估计几年后卖楼每平方呎楼面平均售价要高达三万元,显示投标发展商继续看好后市,同时反映土地短缺问题未纾,政府须警惕楼市热度进一步飙升的隐伏危机,应积极增加住宅供应和以行政手段防止托价来降温。

这幅位于启德跑道面向维港的地皮,属于所余无几的市区海景优质地,市场原先估计楼面呎价会卖到一万六千五百至一万八千元不等,政府昨日公布的中标呎价竟高达一万九千六百元,比市场最乐观的估计还要高近百分之九,比一个多月前同样由会德丰牵头财团投得的另一幅启德跑道地皮,呎价高出四成三。

虽然同样属于启德跑道地,上次那幅地皮隔着避风塘望向观塘,今次这幅地皮则面向港岛维港,景观远胜。性质比较贴近的,是今年一月由另一财团投得的毗邻相近景观地皮,当时中标价平均楼面呎价是一万七千三百六十元,今次中标价亦在不足四个月内飙升了接近一成三。

市民叫苦 风险增加

虽然今次地皮成交属天价,但以现时启德非跑道地皮现楼卖二万多元一方呎计算,几年后跑道地皮卖至三万元一方呎,目标未必“高不可攀”。不过,市民的买楼负担就更加重。

差饷物业估价署数据显示,住宅价格今年初止跌回升,已经连升三个月,升幅一次比一次大,而且楼价指数水平已去到重新挑战去年夏天的历史高位,近日本港一手楼盘销售气氛甚为热闹,现在启德卖地成交价超乎预期,恐会对市场当下的“抢地”和“抢楼”热潮提供热上加热的动力。

楼市热度去到不健康状态,一来超乎市民购买能力形成民怨,二来进一步增加日后下挫的风险和杀伤力,大力冲击经济民生。政府因此须积极增加土地和楼宇供应,并防止人为托价,让市场回归平稳。

改地积比 以增供应

政府新拓土地困难重重,填海造地是救不了近火的远水,要加快见效的其中一个办法,就是在交通和社区设施负荷得起的条件下,透过增加地积比,让同一幅地可以兴建多些单位,例如房屋署申请放宽将军澳四幅公营房屋地皮的地积比,就能够比原计划的七千五百六十个单位添加六百一十个单位,增幅达百分之八。

另一个增加地积比的途径是打私人土地主意,以此利诱发展商参与“土地共享先导计划”,因而增加地积比而得以增建的单位,大部分要拨作兴建公营房屋。

今次发展商投标,是在美国总统特朗普推文令中美贸易谈判现变量之前。如果政府是在特朗普推文后招标,发展商开价是否如此进取,就不得而知;不过,开出如此天价的财团,是由六个发展商组成,显示发展商亦有分担风险的部署。

中美贸易谈判一波三折,前景仍不明朗,只是市场众多不确定因素的其中一个,发展商有分担风险的部署,市民买楼亦要评估自己的承担能力及市场风险,避免跟风盲目入市。