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私楼供应虽紧张 政经波动降市温

《星岛日报》6月29日发表题为“私楼供应虽紧张 政经波动降市温”的评论文章,全文内容如下:

在官方楼价指数创新高的同日,政府公布新一季的卖地计划,连同港铁上盖和私人发展,可兴建的住宅数目按季和按年皆跌,继续凸显觅地之难。未来楼价将在供应、政经环境和息口的正负面因素下拉锯。

政府在新一季只推出两幅土地招标,连同港铁黄竹坑站上盖和私人重建等发展项目,可以提供约二千四百八十伙,比上季少一成半,比去年同期亦少约一成。以公私营住宅七三比的目标计,每年私营住宅供应须达一万三千五百伙,本财政年度首两季推地供应可达五千四百二十伙,只达目标四成,能否达标要看余下两季会否急起直追。

中短期而言,由于经过修订移交逃犯条例的连串风波后,政府暂搁置一些有争议的政策,包括公私营合作的"土地共享"先导计划,欲以增加供应来缓和楼价将倍添难度。至于促使发展商出售货尾单位的一手楼空置税,亦难望在短期内展开立法程序。

指数新高 未反映修例风波

这是逃犯条例风波的一个中期后遗症,而当下的影响则是为楼市稍为降温。差饷物业估价署昨日公布的五月份楼价指数虽然创下历史新高,今年首五个月合计升幅高达百分之十点四,但是当时尚未发生修例引起的大型群众运动。

此外,本来按月扩大的升幅,到五月时开始缩窄,四月份升幅达百分之三点二,到五月已收窄到百分之一点八,主要原因是中美贸易谈判纠纷恶化,市场气氛转趋谨慎。

逃犯修例风波和中美贸易战双重夹击,政经前景不明朗,令六月份楼市交投量急挫三成,纵使有个别特色单位创下屋苑新高,更多的是不显眼的低市价成交,故此,差估署下月公布的楼价指数会否保持升势成疑,就算续升,升幅也会非常轻微。

中美贸易战的后续发展,视乎中国国家主席习近平和美国总统特朗普今天在日本大阪会晤的结果,要是双方同意重启谈判,暂时不升级加征关税,无论对楼市和股市,都可起到松一口气的作用。

美息纵减 不保港息紧随

需要留意的是,重启谈判并不等如达成协议,谈判过程可能继续多跌宕起伏,还要看美国在与中国角力中如何玩香港牌。本地方面,一些反逃犯条例行动,例如激烈冲突和占据道路对旅游和零售等相关行业的冲击,亦将在未来一、两个月发表的经济数据反映出来。基于内外政经因素,市场心理阴影因而不会一下子就消除。

至于息口变化,市场普遍认为美国联邦储备局下月将减息,本港银行却不一定跟减,原因是美国这轮加息周期已加息九次供二点二五厘,期间香港只象征式地加了一次零点一二五厘息,实际上,有银行近期更加提高了按揭利率封顶上限,又大削转按现金回赠,会否引起行内普遍跟风,值得留意。

现时楼市受到重大政经因素左右,而最新一幅启德百亿住宅官地的中标呎价又比毗邻一幅低百分之八,反映发展商和投资者都态度谨慎,有发展商推出长楼花期的新盘,买家只须付百分之五首期就可上车,余款待两年后入伙才须清付,降低上车难度。面对楼市正负因素拉锯,市民考虑置业时,宜仔细计算自己的供楼能力,预留多一点应付变量的空间。