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美减息稳不了港楼价

《星岛日报》8月2日发表题为“美减息稳不了港楼价”的评论文章,全文内容如下:

美国联邦储备局十年来首次减息,本港银行不跟随,因而起不到刺激本港楼市的作用。差饷物业估价署的最新指数显示,楼价已由高峰回落,以目前的政治和经济形势看来,楼价会继续受压,支持力主要靠自住用家。

美国总统特朗普为了催谷经济争取连任,公开施压要联储局大幅减息,市场一度憧憬有机会减息半厘。不过,联储局议息后只减四分一厘,主席鲍威尔更拒绝讲明开展减息周期,导致本港恒生指数跟随美国股市回落。

美国经济增长虽然放缓,又面对中美贸易纠纷及英国可能硬脱欧等不明朗因素;不过,作为经济支柱的消费支出强劲,次季环比增长了百分之四点三,失业率仍处于百分之三点七的低位,职位增长数字又胜预期,经济表现未至要大力减息挽救的恶劣地步,面对不明朗因素,联储局目前的态度是不确立息口方向,"见步行步"。

刚性需求缓降价压力

本港方面,几家大银行已经表明不会降低最优惠利率,美国过去四年已经加息九次,期间香港只象征式加息一次八分一厘,故此今次也不必跟减。短期而言,市民要减轻供楼负担,不是靠息口,而是靠楼价调整。

差估署数据显示,连升五个月的楼价到六月份回顺,按月微跌了百分之零点七八,不少市民因为当前政局而采取观望态度,楼市成交量急挫,二手出现减价成交,一手则除个别新盘外,发展商大都推迟卖楼,由于政治风波在七月更烈,预计差估署下月发表的楼价指数还会下跌。

各类单位中,以不逾七百五十二方呎的中小型单位价格站得比较稳,跌幅最轻微,原因是市场仍然存在大量置业自住的刚性需求,而大中型单位仍然超过很多人的负担能力,上车一族只好光顾中小型单位,形成楼价下跌而非急挫的局面。

大跌价不等如易上车

不过,如果政治动荡加剧,楼价调整的幅度恐怕会加大。表面上,楼价大跌可以大减市民买楼负担,令市民更易上车;不过,本港十多二十年前的惨痛经验,却显示实况并非如此,原因是楼价大幅下调,往往伴随着经济大幅下滑。

一九九七年亚洲金融风暴之后,本港楼市泡沫爆破,到二〇〇三年跌至谷底,楼价下跌了五、六成,不但催生了大量物业价格跌至低于欠下银行供楼贷款的负资产业主,而且经济不景导致企业减薪裁员,不少人连工作都没有了,楼价怎样便宜都买不起。

本港经济在政治因素冲击下,上半年只能维持百分之零点六的轻微增长,新一季还可能出现萎缩,一些企业已经部署压缩开支成本,维持了超过一年的百分之二点八失业率,产生回升隐忧。在这个风高浪急的关口,政府须与各界合作,推出有力稳住经济和就业的措施。