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缩建屋目标 须防托市预期

《星岛日报》12月23日发表题为“缩建屋目标 须防托市预期”的评论文章,全文内容如下:

政府预计本地房屋需求增长将会放缓,因而调低未来十年建屋目标,比去年的预计减少二万个单位。若非遇上市道受反修例风暴困扰,这个调整势会成为托市助燃剂,原因是政府的预测与市民当下的观感存有极大的落差。

市民的切身体验,是就算反修例事件导致楼市有所调整,整体楼价仍然处于非常高的水平,市民由支付首期到借贷供楼都甚感吃力,若不买只租,租金又贵,否则劏房户也不会一年内就增加了二千一百个,而平均轮候公屋时间也不会延长至五点四年。

市民看重当下,政府放眼长远,上星期公布的长远房屋策略一年一度检讨结果,把十年内供应四十五万个住宅单位的目标,调低至四十三万伙。这已经是政府第三次调低供应目标,政府五年前公布首个长策,以四十八万伙作为未来十年建屋目标,实际建屋量至今没有一年达标,现在目标缩减至四十三万伙,实际供应量与目标之间的差距缩窄了。

供求平衡否 关键看楼价

过去几年,私楼供应量大致达标,至于公营房屋,包括出租公屋和居屋等资助房屋,供应就远未达标,就算按政府最新调低的指标,未来十年公营房屋供应量仍然短缺二万九千伙。

市民判断供应是否足够,是从楼价来看,楼价升,政府反而缩减供应目标,就被质疑是否粉饰数据,让政府在房屋供应方面的表现不致这么难看。

政府有其固定的机制来预测未来房屋需求,其实,无论目标高低,最重要还是看实际供应的变动。长策最新预计是未来十年兴建公营房屋目标降至三十万一千伙,实际供应量二十七万二千伙,虽然未达标,但已经比去年预计时多了二万四千伙,显示增长加快,要是能够保持这个势头,或有达标的一天,问题是这个实际建屋量预测能否贯彻落实。

须力克困阻 保供应落实

过往经验显示,要落实这些辟地建屋的计划,往往一波三折,新界东北新发展区面对的重重障碍,是明显的例子,而政府未来十年要增辟的土地,无论是新界棕地,还是公私营机构合作的“土地共享”计划,都要克服种种困阻,令人担心会否拖了又拖。而为了纾减基层市民的住屋困难,当局计划三年内提供一万个组合屋等过渡性房屋单位,只能是暂时应付的手法,不足以解决长远问题。

政府增建公屋速度加快,部分原因是长策把兴建公私营房屋比例由六比四调整为七比三,根据最新的调整数字,未来十年的私楼供应目标是十二万九千伙,政府官员指出未来三、四年实际供应量可达三万六千个单位,如此推算,最后六年岂非每年兴建六千个单位就能达标?现时每年私楼供应逾二万个单位,到时每年供应减到不足三分一,大家可以想象对楼价预期会有怎样的影响。要是私楼价格带动租金上升,又会驱使更多人申请公屋和居屋,官员制订策略时须通盘考虑,避免向市场释放进一步刺激楼价的讯息。